“家”是住房和家人的统称，住房承载着“家”，住房又是普通个人所拥有的最大宗资产。从上世纪90年代起，中国城市社会发生了根本性转变：住房从计划经济时代的国家财产转变为私有财产。1990年，北京私人拥有住房比率仅为8％，1999年则达53．8％；至2002年，全国82．1％的城镇居民家庭已拥有自己的住房。在城市居住区，商业化管理正在取代原来单位房管部门的行政管理模式，与此同时，个人维权意识的觉醒使得基于私人不动产权（物权）的社区自治的理念、实践和制度安排也初露端倪。
与之伴生的现象是，因住房引起的纠纷激增。据全国消费者协会统计，2002年涉及住房纠纷的投诉比上一年上升了38．3％。北京市高级人民法院的统计数字表明：北京市法院1992年以前受理房地产案件每年也就几百件，1999年达到8103件，2000年上升为1万多件，2001年已达到15000多件。
针对物业纠纷与小区治理问题日渐突出的现象，从2001年起，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心《社区治理》课题组开始进行物业小区纠纷的调查研究。调研的重点在于分析其深层原因，并探讨解决的制度途径。课题组的调查采用现场式融入式，通常以在现场举行研讨会的方式对小区中发生的事件进行讨论，并继续追踪其事态的发展演变。根据2001年10月至2004年4月期间对北京、深圳等地发生激烈物业纠纷的58个小区的调研，课题组得出如下结论：
从纠纷类型来看，业主与物业管理公司之间的纠纷位居数量第一，占全部个案的68％；业主与开发商及有关部门的纠纷位居第二，占全部个案的49％（其中建筑质量与装修问题占19％，规划变更占30％）。除了与物业公司、开发商等的纠纷外，近一年来，业主内部的纠纷渐渐增多，目前已达全部个案的12％。
从纠纷发生的激烈程度来看，业主与物业公司方面的纠纷也位居第一，冲突严重、比较严重和一般的比例分别为38．5％、38．5％和23％；业主与开发商之间的冲突激烈程度严重、比较严重、一般的分别为6．7％、26．7％、66．6％。但就总体而言，在物业小区中发生的纠纷已经到了相当激烈的程度，在调研的全部个案中，发生肢体冲突与暴力事件的达到26％。
从纠纷发生的实质因素来看，调研的全部个案基本都与共有财产权争议有关，其中60％的个案牵涉严重的共有财产权争议。这方面的争议由于现有法律的缺位而特别难以解决。
从纠纷涉及的人的因素来看，发生在物业小区中的纠纷主要牵涉个人与团体之间、团体与团体之间、甚至群众与政府间的利害关系纠葛，因此解决起来特别困难。
社区物业纠纷频发且难以解决的根本原因，是我国经济转轨与社会转型过程中的制度缺陷，致使当前大部分物业纠纷基本上不能通过法律或其他制度途径如行政途径等得以解决。从立法方面，一方面保护不动产的物权法尚未出台，另一方面当前的房地产方面法律以优先保护商业利益为原则。从司法方面，即使根据现有法律能够得以解决的问题，也常常由于司法解决途径不畅、有法不依、执法不严导致问题久拖不决，甚至冲突加剧、升级，其后果是造成地方社区失序、物业贬值与环境破坏。除了法律问题外，社区物业纠纷还是个地方社会治理难题。我国社会已经有了“社区自治”的理念，但是仍然缺乏实施“社区自治”的习惯、经验和相应的制度机制。
社区物业纠纷中的维权行动标志着社区中公民意识的觉醒。“有恒产者有恒心”，房产的业主们开始了社区治理的实践。因为对老百姓来说住房是资产，住房更是“家”。因而，当个人的“家”受到侵害时，可想而知，人们有多强烈的动机去伸张其权利。但是，这些从个人私利出发的权利诉求，在客观上起到了保护公共利益的作用。
物业小区中的主要纠纷是关于共有财产权的。由于共有财产权，每一个业主之间的权利关系紧密相关，任何一个业主要保护自己个人的利益，就要关心和保护属于自己按份共有的财产。这样，个人的私利会驱使人们有动力参与到共同事务的治理中来。而当一个人发现个人的力量难以有效的保护自己的财产和权利时，他就会和别人联合起来为了保护他们共同的财产和权利而奋斗，这样个人的权利意识促进了社区参与，反过来在社区参与的过程中，人们逐渐会在维权过程中形成理性的集体行动的知识和合作的技能。通过这样的过程，一个人因而发生了从个人向公民的转变，即不仅关心个人私利也关心公共事务，在主张其拥有权利的同时也承担其相应的责任与义务。从这个角度出发，社区物业纠纷的出现对我国的社会转型具有重大积极意义。
（链接）小区业主共有财产权
小区业主的共有财产权包括两部分：建筑物区分所有权中的共有权部分和公共维修基金。共有权是指一栋建筑物上由多个所有人共同使用的部分如楼道、走廊、屋顶、外墙面、地下室、电梯、物业管理用房。此外，对开发商不能证明拥有独立土地所有权因而进入小区建设成本的附属建筑物如车库、会所以及绿地等由产权人所共有。住宅公用部位公用设施设备维修基金，是业主按购房款的2％缴纳的，归集起来，在一个小区中是一笔相当可观的财产，被称为小区的保命钱。 |
