随着社会主义市场经济体制的进一步深化，管理机制已经开始有些变化。改革在城市中带来的重大变化之一就是总体性单位体制的打破。原有的单位由等级性分化向集团性分化。市场取向的利益定位使得单位也开始从原来的福利型转为盈利型。政府开始转变职能只提供公共产品，原本属于政府和单位提供的产品和服务全被抛给目前仍很不成熟的市场用资本的方式来运转。从原先的“单位”划分到现在的“ 资本”划分，新的社区在其属性上就突出了“ 交易”的属性。最根本的就是产权的归属问题，以及由产权而衍生的共同利益和社会互动等等。我在这里把它定位于“ 契约型”社区，本意就是想以社区为基本的参与网络，以共同体利益为导向，以法理精神为基础，以契约交易为手段来实现政府、社会和个人之间的和谐。这种新型的小区模式在我国还处于探索的阶段。

　　相对以前的政府职能和管理范围，街道政府的职能和管理范围确实在急剧地扩大，而权力下放的改革方向也使街道政府的权能进一步扩大。但这种管理模式只是在相互有着实体的社会经济关联时才会奏效。通过分析可以看到，迅速的社会变迁使得即定的制度安排如信任、规范和网络都发生了重大变化，而新的替代性的信任、规范和网络却没有建立起来。由此带来的根本性问题是新的社会资本不可避免的丧失而又得不到补偿，社会生活的活力和城市社会的社会效率因此而受损。社会“关系”网络从改革前的情感交换倾向转变为非情感交易倾向，使得城市居民对“关系”对象的信任被金钱交换所取代。单位成员对单位组织的全面依赖开始弱化，单位已具有一定的开放性，单位人员和资源的流动不会再受到行政或政策上的绝对限制，以追求高收入为主要目的的多样化的社会流动已经出现。因此，城市社区建设如果不能补偿城市居民丧失的社会资本，它就既得不到城市居民的支持，更无法实现所谓适应向社区制转变的需要。这不仅需要改变过去的旧有管理体制，还要建立新的管理模式。从体制看，全国大约三分之一物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建管不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重建设、重销售、轻管理的问题没有根本解决。开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题，在居民入住后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满。此外，一些开发企业为了促进销售，追求短期效益，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理造成很大的困难和压力。从规范看，物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、居委会及城市管理的方方面面，他们之间的诸多权利义务关系不清。比如一个住宅区哪些部位、设施属业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，还没有明确的界定；在物业管理区域内发生偷盗等刑事案件，如丢车、杀人事件，物业管理企业要承担什么样的法律责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据，等等。但总的说来，目前新型的“ 契约型”社区在以下方面存在其本身的局限：

　　1、公共政策的错位、缺位和失位
　　政府的公共政策的有效性主要是指看其能否改变人们的预期并是否能获得最大的收益。现实生活中公共政策主要是它的威权性，其要义在于人们能够通过公共政策来获得利益上的分配、整合、落实和保障。公共政策的定位不仅牵涉到公民对公共事务的参与，而且还牵涉到政府的义理性问题。政府对经济生活干预的基本手段是制定和实施公共政策。以政策、法规及行政手段来弥补市场的缺陷，纠正市场的失灵。在目前“契约型”社区的建设中，政府公共政策面临的主要问题在于公共政策的缺位，物业管理公司的“ 提前进入”使得基层政府组织不能再延续旧有的管理手段和管理模式。如笔者在对如何产生管委会的问题向北京市物业管理职权部门咨询时得到的答复是，北京各个区域的小区办，只要接到小区管委会筹委会的申请，审查入住率是否达到50％标准就基本可以批准成立，对于选举的过程，只要小区各方都认可，小区办不会太多过问。对此，布坎南指出：在公共决策或集体决策中，实际并不存在根据公共利益进行选择的过程，而只存在各种特殊利益之间的“缔约过程”。由于公共政策本身的对称性痼疾，联合行动是极其复杂的，社会关系的转变会导致社会资本的流失，社会目标不可能和谐一致而采取一种行为，而且政策资源在消耗中的冲突也非常大。特别是在向公民权利基础上的契约关系的转型过程中更是如此。“契约型”社区在社会关系的转型中一个重要的特征就是：从计划经济体制行政权力为主，并且掺杂着自然形成的先赋性亲缘关系而构建的社会关系，向公民权利基础上的契约关系的转型。再就是信息不完全导致的公共决策议程的偏差、投票人的“近视效应”、沉淀成本先例等复杂原因。“契约型”社区中复杂的社会网络和权力主体构成使得政府在信息的收集和采纳上需要投入更多的人力和物力。巨大的开支以及社会资本的流失还会造成政策执行上的障碍。但政府在制定公共政策的过程中还应注意几个问题：一是公共政策的错位问题。公共政策的错位是指政府干预的范围是弥补市场缺陷和不足，政府干预的目的不是代替市场或作市场能做好的事或在市场机制运行不成熟时替代它，而是促使市场机制的恢复。二是政府干预的失位问题。失位是指政府干预的结果应该比不干预要好。否则不如不干预———不要失位(不到位)。由于政府干预的失位、越位和错位，使得政府面临管理危机。这也是必须对目前“契约型”小区进行管理体制改革的根本原因。

　　2、集体行动的困境
　　作为因契约关系而混杂而居的小区，“契约型”社区面临的普遍问题就是：没有共同的“ 联系链”来促使每个业主为共同的目标努力，尽管有着很多的共同利益的存在，但“ 契约型”小区必须面对的是：个体成员的地位就象完全竞争中的企业一样，如果不能提供公共物品的约束力或吸引力，个体成员就不能承担起维持组织的重担，但管委会做为一种联合的行动小组，就目前来讲是无法由足够的资金和资源来提供公共物品的。而且在这种个人权利型的小区中，每个单个的主体对他所属的小区追求的集体物品可能抱有不同的价值观。阿罗定理也已表明了将个人偏好或利益加总为集体偏好或利益的内在困难。因此，在我们目前对“契约型”社区管理体制的改革实践中一定要认真地处理好不同利益主体的利益诉求。

　　通过以上分析我们可以看出，除了政府本身和社区之间的互动以外，还要注入新的活力因素。一是政府认真做好公共政策的定位来确保正式权力秩序的有效性，政府不仅要很好地做好房地产企业的准入制度，还要在物业单位和业主的纠纷之中承担起“ 裁判人”的角色，再就是有更多的社会性组织来参与社区的管理，使社区拥有自己独立民事能力的非盈利组织实施的管理。这种模式在西方国家有着普遍的实践：一是划分固定的区域来实行承包考核制，实行公开听证和综合评估；二是有定点的社区援助单位，如司法援助、社区监理、社区志愿队等。从我国大城市目前的实际条件来看，新型的监理公司的出现可以代替目前房产开发单位承担对物业管理公司的监督职能，而改变目前物业管理只对房产开发单位承担义务的局面。而且监理公司是直接对业主委员会和政府负责的。司法的援助很重要，可以定点设立司法援助单位，由律师代表业主来行使自己的申述权和控告权。由此而形成物业———政府———社会监理———业主四位一体的状态。由城区管理委员会为龙头的社区内各种非政府组织构成的行政支持网络，社区内企事业单位组织、社会团体和群众组织通过社区事务协商会议对行政权威进行认同和监督，并对物业管理的质量做出评估和听证，从而缓解“ 契约型”社区社会资本流失以及社区张力拉大带来的管理困境。