包骞

    编者按：对这个小区，我们关注的不是一个个具体的矛盾，而是矛盾背后呈现的共性问题。类似的小区业委会与物业等几方利益集团的冲突，在上海，在全国都十分普遍。

选举风波，集中折射小区内外各种矛盾。这些争议，能否通过选举有效化解或达成妥协？新选举产生的业委会能否代表大多数业主利益？这次选举风波，或许是是实施新的《上海市住宅物业管理规定》的一次演习？

　　“半年来，这个小区不太平！”业主潘先生说。他和众多业主一样，看不懂曾经祥和的家园为何充满了火药味。

　　业主顾女士介绍，在冲突最激烈的夏季，每到黄昏小区内就有三五成群的业主聚拢议论，谩骂、争吵天天发生，各种流言、猜测也四处蔓延。现在，底楼大厅最近张贴的有关业委会选举的公告上，还写着各种措辞激烈的批语，有的公告则已被业主撕掉。

　　今天晚上，新业委会候选人名单就要揭晓。业主心中，有莫名的紧张。

　　换届改选新争议：选举如何进行？

　　这个小区有3栋浅蓝色高层住宅，建筑面积近5万平方米，现有住户409家。2000年初业主开始大量入住，首届业委会在2002年通过业主代表大会选出。今年7月，小区更换了物业公司：开发商选聘的前期物业公司撤出，通过竞标中科物业公司上任。

　　10月下旬，该区房地局“二办”（街道房产办）在小区内张贴公告，宣布即将组织业主大会筹备组，通知业主去居委会报名。业委会人员当时认为，改选这样的大事，业委会理当参与，因此未去报名。

　　最后，小区有18名业主报名参加筹备组，此后有17人在居委会开会，业委会主任也被通知参加。据介绍，其中15人“口径一致”地选出了5人的筹备组。此后，居委会和筹备组一户户发放“业委会候选人推荐自荐表”。

　　矛盾于是产生。

　　现业委会人员及一些业主抱怨，“二办”不应避开原业委会来进行业委会的改选。有人担心，仅有十几户业主推荐的筹备组人员不能代表业主利益，用书面征求意见的形式代替业主大会，操作可能极不规范。

　　“即使要改选业委会，也应该在公平、透明、竞争的情况下进行，”业主潘先生说，“为何不召开业主大会，或者召开原来的业主代表大会，集中讨论业主意见呢？”

　　“新《规定》实施后，不存在换届问题，都是重新选举”———在接受记者采访时，“二办”负责人顾主任认为，《上海市住宅物业管理规定》今年11月1日生效，原《上海市居住物业管理条例》已废止。但不管老《条例》，还是新《规定》，都未明确一定要让上届业委会参与新业委会选举组建。

　　另外，书面征求意见的方式本来就是新《规定》的内容，他们在所管的几十家小区都这样操作，这和老《条例》的规定不一样了。顾主任说，老《条例》可以用业主代表大会的形式代替业主大会，现在不行了，因为新《规定》说，业主代表投的票也只代表自己一个人。所以用书面征求意见的方式，才能全部让业主自己推选。

　　顾主任还强调，在他们公告要求业主报名参加筹备组时，业委会成员未参加，这等于自动放弃机会。而房产办、居委会只是联合帮助建立筹备组，随后的选举中，业委会人员还有被选举的权利，筹备组也不过只是为选举服务。

　　物业纠纷老问题：谁来继续维权？

　　“我们不是一定要进入业委会，而是担心原来的维权工作不能继续进行。”业委会成员们说，目前，他们正在对原物业公司4年不向业主公布账目，不向业委会移交物业档案资料进行诉讼，法院已经受理；针对开发商不提供物业用房的诉讼，也在进行中；而新聘任物业公司已正常开展工作。

　　据记者了解，小区房产开发商的企业负责人以及原物业公司经理都是这个小区业主。

　　半年前，正是因为这一任业委会执着地追索原物业公司上述问题，该物业公司从该小区退出。而在对待原物业公司的态度上，业委会与部分业主以及“二办”至今存在不同看法。

　　在“二办”负责人看来，由于当时小区与物业签订的是包干制的物业合同，约定小区停车费、地下室租金等交物业，而设备运行费、维修费等都由物业承担，因此不存在看账的问题。另外办公用房原物业公司已经获得了产权证。房产办虽然进行了协调，但是问题最终还需要业主通过诉讼解决。

　　业委会介绍说，他们曾发现个别业主的维修基金在交付两年后才转到房地局有关账户，因此对原物业公司生疑。同时，他们认为，虽然是包干制，但物业本来在合同中承诺要办的诸如进行绿化建设、改造污水处理、建设自行车库、人防排气工程等事情都远未到位。但是，业委会进行诉讼的事因为还未获得半数以上的业主代表通过，因此虽已被法院受理，但还得补做征集业主意见的工作，才能使业委会在诉讼中具备主体资格。

　　据现在的中科物业蔡经理介绍，原来的物业公司物业服务做得还是不错的，但在交账等问题上和业委会存在分歧。在新公司今年夏天入驻后，确实有一些业主对于更换物业公司不满，有业主阻挠其他业主交物业管理费，给物业公司运行制造障碍，小区也在那时最不安定。但现在，物业管理已逐渐走上正轨。

　　疑问与观望：书面选举合法吗？

　　“以书面征求意见的方式召开业主大会，如果不明确书面意见产生的程序，极可能有悖于公正、透明、公开选举的精神。”有法律专家在了解该小区选举情况后说，《上海市住宅物业管理规定》对于业委会改选时的业主大会会议，确实增加了可以书面征集意见的形式，但未对如何开展有详细规定。

　　该专家认为，书面征求意见这种方式并不适合选举这种民主方式，也不意味着少数人决定。任何一种选举都离不开平等原则（每一张选票的价值相等）、竞争原则（差额选举和候选人竞选演说）、公开原则（计票、唱票等公开）、秘密原则（秘密投票和划票时的秘密保护）和中立原则（选举组织机构必须是中立的）。这就决定了选举必须允许选民广泛参与，被选举人的提名过程应当体现民主，选举的过程应当公开，而划票和投票则应当秘密。

　　选举时的书面提名，书面竞选或书面投票并没有什么问题，但是，如果业主大会以“书面征求意见”这种方式来召开，实际上做成了“书面选举”，而又没有相关的选举程序的制约，极有可能被少数人操纵。

来源:人民网-华东新闻     来源时间：2004-12-17     本网站发布时间:2004-12-17