中国社会科学院社会学研究所研究员
让业主百思不得其解的是：花钱买来了房产权，却从此丧失了原有的“主人翁”地位、丧失了自主权、控制权，从此麻烦不断。
打破垄断，必须走向市场化
物业管理企业无疑是房产管理及小区公共服务管理走向市场化的产物。但是到目前为止，计划经济下形成的“谁开发谁管理”的垄断经营模式并没有打破，真正市场化的物业管理并未形成。房地产开发企业与物业管理企业之间的“父子关系”，使物业管理行业的垄断性很难打破。特别是许多大型物业公司的国有资产背景，以及与某些政府部门的特殊联系，使他们在面对分散的个体业主时，表现得蛮横无理，甚至是有恃无恐。
面对这种情况，必须打破垄断，从根本上解决问题：
首先，政府必须制定法律法规，解除房地产开发与管理之间的“父子关系”，打破物业管理行业的垄断性，为保护广大购房居民的切身利益，建立正常市场秩序，推动该行业走向市场化，强制性地实行物业管理的招投标制度。对拒不执行者要有惩罚措施，以及实施惩罚的专业部门。切忌法律定得太空泛，缺乏针对性，缺乏监督执行的具体措施和具体执行部门，使法律法规流于形式。
第二，要加强行业管理，将所有物业管理企业纳入正式的制度性组织管理渠道，比如北京市的物业管理商会。也许有人认为，这是有违市场自由竞争规律的。但我以为，物业管理是牵涉千家万户根本利益、直接关系社会稳定的特殊公共服务领域，因此不宜完全任凭市场调节（何况真正的市场关系并未形成），还必须加强本行业的自律性管理。其目的是尽早确立行业规范、制订奖惩制度、发展良性竞争、实行行业自律，并为各企业提供服务，帮助他们协调关系、解决纠纷、提供法律咨询等。当然，推动行业管理离不开政府授权。然而，当前的现实是，在北京1400多家物业管理企业中，只有不到100家加入了物业管理商会。
业主委员会应是独立法人
让业主百思不得其解的是：花钱买来了房产权，却从此丧失了原有的“主人翁”地位、丧失了自主权、控制权，从此麻烦不断。以前住单位分配房时，有单位领导帮助解决各种纠纷和问题，对那些“没事找事的”居委会、家委会，从没正眼瞧过。可如今，有钱了、买房了、居住条件改善了、“自由了”，可却怎么也乐不起来了。因为在与物业管理公司发生的各种纠纷中，业主们突然发现自己变成了“高收入的弱势群体”，就连个可以诉苦的家委会也没有，要想成立业主委员会更是难，即使成立了也很难发挥作用。其实业主及业主委员会面对的尴尬局面，并非中国所独有。
20世纪80年代西方城市实行新自由主义政策，国家政府将大量公共服务交由大型私营企业去经营管理，排斥地方政府，结果造成大官僚与大资本结合而产生的垄断局面，使人们
“生活的真正控制权丧失给社会的巨型机构、大公司、大政府和大工会”。因此90年代西方城市管理开始走向新合作主义和对话民主。与本文有关的管理变革是：将小区公共服务的所有权和管理权从官僚和拥有大资本的外人（专业人员）手里夺回来，交给社区居民。西方城市政府认识到，“当社区被授权来解决自身的问题时，它们就比那些依靠外人提供服务的社区更能发挥作用”。因此，社区复兴、向社区授权，就被当作加强社会团结合作、重新建立民主国家的基础而被提了出来。
纵观中西方城市公共服务所引发的问题，有一点值得我们深思：面对强大的、有组织、有背景（甚至可以动用保安队伍压制业主）的物业管理公司，与分散、孤立、说话没人听、整天忙于工作、参与公共事务热情不高却又不愿上当受骗、受人压制和欺负的房产主之间的矛盾，政府除了制定法律法规约束物业管理，使其逐步规范化以外，还应该做些什么呢？
最主要的是应当将业主们组织起来，赋予他们独立的社团法人地位，通过正常的组织渠道维护自己的合法权益。
由社区管委会统管小区事务
现在全国正在掀起社区建设的热潮，但是新建小区却成了社区建设的空白点。一些人以为，有了专业化物业管理的小区，自然就是社区了，还搞什么社区建设，老旧居民区还要向这些新建小区学习呢！殊不知，只有小区成员能够当家作主，能够实行民主自治、能够自主决定小区公共事务，自己约束自己的行为，共同形成一套小区住户自觉遵守的行为规范和准则，小区才变成了社区。因此，千百别让新建小区变成了我们社区建设中的“飞地”，变成了“物业公司说了算的地盘”。
在这里，我想进上一言：可否在大型新建小区中直接建立社区管理委员会，统管小区方方面面的事务。在社区管委会下面，再分别建立居委会、业主委员会。而物业管理企业，不过是小区通过招聘，进入小区专门提供公共管理服务的企业，与社区组织没有固定的组织联系。当然，如果物业公司与社区关系融洽，服务质量好，时间延续长，也会形成良好的互动关系，但它本身的企业性质不会改变。当我们把业主委员会纳入社区管委会之后，业主们就不再是孤军奋战了，而是多了一条正式的组织调解渠道。因为社区管委会与公安系统、街道政府系统以及其他政府管理部门，有着固定的组织联系渠道。有了这样的制度性的组织渠道，许多纠纷就不会弄到非上法庭不可，可以把问题消灭在萌芽中。
