在今天房价高昂和中国房地产被广泛质疑为泡沫的背景下，于凌罡，一位ＩＴ工程师，因发起北京首例合作建房事件而备受社会关注。
其中，追随者有之，质疑者有之，不看好者亦有之。有人认为，于凌罡合作盖楼是老百姓当家做主的一次尝试，是市场经济发展中一个重要的标志；也有人认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作建房是一种反历史潮流的行为。
今年１月中旬，“合作建房联盟”的成立标志着于凌罡合作盖楼合作队伍的正式组建，项目也进入实质操作阶段。那么，于凌罡“个人集资合作建房”的成功性有多大？意义何在？前不久记者与他进行了对话。
自己的物业和底商自己做主
记者：你好，先做个解释吧，你提出的合作盖楼”是怎么一回事？
于凌罡（以下简称于）：简单地说，就是许多人在法律许可的范围内，按一套协议共同出资购买土地，然后招标盖房子给自己住，自己的物业和底商自己做主。
记者：大致说来，“合作盖楼”需要经历什么过程？
于：首先是制定一套合理的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿者、参与者进行完善，使之成为具有法律效力的一整套协议。然后进行协议公正，办理验资手续，成立法人机构，竞标购地，招标设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，提供相关的物业服务和管理服务。
记者：为什么想到合作盖楼？是不是因为现在房价太贵，想省点钱？于：1999年我就在网易发起过类似的想法，当时仅仅出于节约的概念，提出盖一种酒店式的青年公寓，房子尽可能小，但当时的计划漏洞百出，很难实践。后来经过长时间的思考，有了现在的想法。我认为这是一个基于社会责任感的个人理想，是为了大家能住上最舒适的住宅。当然，省钱也肯定是考虑的一个方面。
记者：估计可以省多少钱？
于：可以省四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。加上这个项目资金管理模式透明，据我们估算，大约能省15%至20%。我们更看重的，是这个房子建下来主要有两个优势：底商收益和物业自主。对一心想买便宜房子的人，我们不会接受。
记者：有专家认为，你们在工程造价、企业管理运营成本等方面，要支付更高的代价，折算下来，所花费用与商品房相差无几。
于：我不这么认为。房产价格最主要是土地成本，这点上我们和开发商一样。然后是建设成本，只要设计确定，谁建都差不多，而我们会有一个优势：资金到位，直接给钱，开发商是垫资，这种情况下价格必然不同。相关的市政费用上我们会高一些，因为我们的项目比较小，分摊下来相对较高。至于销售，我们并不存在广告等成本，自然会比开发商便宜。另外在传统购房过程中，存在的均摊面积和相关产权的计算，这里也可以省一部分。
记者：谈到省钱，还有团购这种方式，而花费的时间、精力会比合作盖楼小得多。
于：如果一次买下一栋楼，团购可能会省一些钱。但问题是，你不能买到非卖品——物业自主和底商收益。
记者：你所说的“物业自主”和“底商收益”是什么意思？
于：“物业自主”是说，我们不再像以往那样以个人面对物业公司，而是买房人
组成一个机构，去面对一个一个物业员工，变弱势为强势，保证我们的权益，得到想要
的服务。
“底商收益”包括底层商铺、楼顶广告牌、附属建筑和配套设施，包括停车位等。以往这些收益都被开发商无偿占有，现在我们可以把它拿回来。这部分价值非常可
观，而且可持续。
记者：你们的楼准备建在什么位置，怎么规划的？
于：预计是在北京北四环内建一栋小户型住宅楼，建筑总面积在2～4万平方米，楼高60～80米，地下2层，地上13～16层。让“老农”种菜给我们吃
记者：你刚才说对一心想买便宜房子的人不会接受，那你希望的合作者是什么
样的人呢？
于：首先要有资金实力，就是说你在开始要有一笔不算小的投入。其次要能够认
同“合作盖楼”理念，并能认同以后的《业主公约》。他可以是北京人也可以是外地人。不过，非中国公民不得参加或购买。
记者：我看到报纸上的报道，你们的“合作建房联盟”已经成立了，联盟一共有多少人？还考虑吸收新的合作者吗？
于：目前的合作盖房联盟有200人。但现在报名的人仍非常多，每天不断有人打电话过来，我们会有所挑选。其他报名的人会成为出资人或者排队出资人。
记者：愿意加入的人有很多，其中会有一些被这个团体拒绝而他们不一定能理解你怎样面对这种情况？
于：理论上我谁也不想拒绝，可为了项目能正常完成，我必须谨慎挑选合作伙伴，希望大家理解。不能成为出资人，其实还少了很多风险，未必就是坏事。如果没能成为出资人，还可以做排队出资人。
哪怕最终没有参与这个项目，将来或许还会有二期。不过，这里有个原则，那就是必接受业主公约和合作理念，对极少数坚决不肯共担风险、事实上对合作造成破坏的人，我们坚决不会接受，毕竟合作需要双方自愿。
记者：有一个比喻说，合作盖房像是自己种菜自己吃，一个没有种过菜的人，不去买菜农的菜，却自己学技术，施肥浇水，想一年就吃上比老菜农种得还要好的菜，结果响应者众多。
于：这个比喻不恰当。可以这样说，以前我们是去菜市场买菜，但是菜贩子太黑了，我们就自己去找老农，让老农种菜给我们吃。
以民主议事的方式运作
记者：这个项目的资金是如何筹集的？
于：资金靠自筹和银行贷款。这个项目要有40%自有资金，由出资人拿，大家分摊。剩下的60%是银行贷款。
记者：一共有几百人参与，大家出的钱一样多，在事关权益时众口难调，你们怎么运作？
于：通过提案，以民主议事的方式运作。我们有一个定期的民主大会制度，发起的提案，在大会上投票通过后，就会被执行。这与一般的企业不同，全体出资人都有自身的权利。你有权投票，也可以弃权。
记者：大家都会关心拿出来的钱是否安全，涉及上亿的资金，谁能保证钱不会被人卷走？
于：我们有一种新的付账模式，它最大的好处是不出现现金流，用来保证资金安全。这种模式就是“分次定向转账”制度——我们会在每个月的20日提供当月的开销申请，申请的公示大家随时查阅，完成审核后，通过资金支出办理转账，会有专业的财务公司保证支出的合理性。另外还有信托安全，将合作建房资金独立于运作机构。
记者：有人中途退出怎么办？如果在关键时刻数十人退出，引发不良反应怎么办？
于：所有的参与者都签过协议，谁退出就要被罚钱。退出者的位置会有排队者补上。这个项目有核心成员，保证了一定的人数。而且项目刚开始时大家要在银行存上保证金，有人退出，保证金还在银行，对违约退出的人会有高额的罚金，足以保证剩下人的利益，保证项目能继续进行。
记者：建好的房子因为楼层、朝向等会有很大差别，你们怎么分配呢？
于：挑房子的顺序按参加合作盖楼者的先后顺序来。我们也会同时保证公平——房子越好，你要出的钱就会越多。打个比方，房子均价40万元，有的房子可能要出45万，有的只要35万元就够了。
这个项目存在不能成功的可能
记者：你们的“合作建房联盟”已经成立，也就是说项目进入了实质操作阶段。按你们的计划，什么时间能建好房子并入住呢？
于：按计划，我们会在今年春节前后完成法人机构注册，“五一”前后购买土地，经过12～18个月的建设，争取在2007年“五一”和“十一”之间入住。
记者：说到买地，去年“8·31”后，很多实力雄厚的开发商拿地都很困难。你的计划书中也提到，土地是特殊商品，购得时间无法承诺，如果拿不到土地怎么办？
于：如果今年拿不到土地，这个项目自动结束。目前市面上有一些有利的消息，最近招商地产在北京朝阳路上通过项目出让，拿到了一块不错的土地，价格也比较理想。这种拿地方式也是我们考虑的方式之一。
记者：实际上你们的项目存在着风险？
于：对。主要有三种风险：第一是政策风险，主要是能不能拿到土地；第二是资金风险，能不能从银行贷到款；第三是管理风险，这么多人在一起，能不能很顺利地在民主议事的基础上去做事情。
记者：从资金风险上来说，在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉好的开发商都很难获得银行贷款，你如何保证能够顺利拿到贷款？有没有和银行接触过？
于：我们有一个完善的财务制度和一个很高的自有资金比例——40%——去争取银行贷款，而且这个项目已经完成销售，有着100%的市场支持，这是我们的优势。银行对此比较感兴趣，他们也旁听过联盟的会议。之前媒体的采访也表明，他们对我们表示了理解和一定的支持。
记者：我们现在能不能这样说，在不可抗力的因素下，这个项目还是存在不能成功的可能。
于：事实上，每个人加入之前，我们都会告诉他做这件事有时间风险和资金风险，同意参与的人要有心理准备。很可能在花费大量时间和成百上千的资金后，项目碰上了无法解决的问题，之前的投入就需要大家共同承担。
记者：但你有没有想过，如果不成功这个实验会被贴上失败的标签，大家现在的期待和热情说不定以后会变成失望和嗤之以鼻。就你个人来说，万般努力一下子付之东流。
于：如果失败了，我不会气馁，还会继续努力。我相信形势会越来越好，以后还有的是机会，我还年轻。另外，我想大家会理解我的，因为我做这件事，是为了证明房产的价值里还应体现“物业自主”和“底商收益”，不论成败，我的目的都已经达到了。
不赞成别人复制这个项目
记者：听说现在上海、成都都有人想向你学，搞合作建房。你觉得这个项目的可复制性有多大？
于：理论上可以，但存在很多风险。一，团队人员构成难以重现。我们团队里有一半的人来自房地产开发行业，囊括了房地产开发需要的各类专业人才，此外还有律师、注册会计师、教授等；第二，我们做这个项目创造出了社会价值；第三，不能排除一些复制我们经验的人只是想拿到便宜房子，甚至还有人出于不可告人的目的，样肯定不行。
记者：你说做这个项目创造出了社会价值，怎么理解呢？
于：第一就是上面说过的物业自主和底商收益；第二，它通过住房人出资降低了整个社会的风险，不仅有益于老百姓，还有益于开发商、政府和银行。它减轻了开发商的压力，降低了各种风险；它还可以解决银行的不良资产问题；对政府来说，它可以最大限度实现土地价值。
记者：你是说，你这样做不仅没有抢开发商的饭碗，他们还会感谢你？
于：很多人会觉得，我做这个事情，发商会恨死我了，其实不然，有很多开发商打电话找我谈合作。为什么？开发商也有苦衷，他们承担着拿地、建设、贷款等多风险，并不是所有的房地产商都赚钱了。以有开发商说，按传统开发模式，他们盖的房子只能给富人住。而我们搞的业主出资的模式大大降低了他们的风险，这对他们来说很重要。
记者：如果另外一个团队按你的方式严格复制，他们也有可能成功。大家之所以对你的行为这么关注，也是想着可以在成功后“依葫芦画瓢”。
于：我不赞成别人复制这个项目。要组织这样的一个团队需要很强的控制力，对内是对自己团队，对外是对社会的负责任的态度。如果要复制这个项目，就必须复制最核心的东西：社会价值。在项目的进行过程中，这个团队处在弱者的地位，需要支持。支持从何而来？来自本身的规范操作，来自对整个社会的价值回报。如果以后这种模式能够得到普及那么大家也没有复制的必要了。
记者：这个项目如果没有你的话，能否接着做下去并取得成功？
于：理论上可以，但是如果不是我的团队的话，恐怕很难。
我绝不是空想家
记者：有人认为，合作盖楼是老百姓当家作主的一次尝试，是市场经济发展中一个重要的标志；也有人认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作盖楼是一种反历史潮流的行为。
于：我认为这是社会发展的表现。只有社会逐步发展，个人素质得到提高后，才可能出现一群人合作盖楼。再者，社会分工并不完全合理，主要体现在开发商包办一切。现在老百姓对房价有积怨，开发商也有积怨，时间久了，自然会产生新的模式。我认为，新模式应该是业主出资的模式。
记者：我在你的网页上看到，合作盖楼只是一个试点，你还有一个计划———“蓝城”（ＬｉｎｅＣｉｔｙ）。
于：是的。这个计划是由合作盖楼的想法衍生而来。我想像中的“蓝城”是一条地铁连接若干个居住区和功能区组成的线形城市。它是一种新的经济适用房的建设模式，由政府规划、业主出资、银行贷款、开发商竞标建设。它可以解决交通问题，节约土地，业主也能自主选择邻居、房型等，拿到质优价廉的房子。它会成为以后房地产开发的主流。
记者：在西方这种方式也不是主流，你作为一个业余人士，坚信的理由是什么？
于：实际上，它是由我们自身经济特点必然产生的一种结果。之所以这么说，是基于目前中国的资源过度紧张、人口基数大的特点。而在一些西方发达国家，人口基数相对来说要小，对合作没有太大的需求。
记者：感觉上，你是一个布道者，向许多人，在许多地方不遗余力地宣扬你这种模式以求得成功。
于：我不是什么布道者，只是一个想通过实际行动向大家证实一种新模式的年轻人。行胜于言，我想我的实际行动会比我的言辞更能让人信服。
记者：你是一个理想主义者？
于：很多人都问我是不是一个理想主义者？我想，我是一个敢于用一生去实践的理想主义者，或者说，是一个实践主义者。合作盖楼绝不是乌托邦，我绝不是空想家。
