5月1日上午，80多名业主聚集在位于员村山顶的某楼盘售楼部向开发商讨说法，并与楼盘保安人员一度发生冲突，售楼部险酿武斗……
5月4日，几百名业主聚集在番禺南国奥园楼盘小区内，抗议发展商拖延解决临水临电问题并延期办理房产证……
据悉，除此外，在今年“五一”期间，广州还有不少楼盘小区爆发业主集会游行，声讨抗议楼盘发展商产品与服务“货不对板”，空口承诺无法兑现，违规操作损害消费者权益等等。
“五一”黄金周多年来都是广州楼市展现“繁华盛世”最佳时机：黄金周期间楼盘活动精彩纷呈，楼盘营销场面旺盛，然而，今年“五一”黄金周广州楼市缘何变成了“3·15”消费者“投诉日”？
积聚问题集中爆发
事实上，广州楼市今年“五一黄金周”之所以变成“3·15投诉日”，是因为楼市积聚已久的问题集中爆发所致，例如临水临电问题、延迟交楼问题、发展商拖延办理房产证问题、物业管理“货不对板”问题等等，可以说，这些都已不是新鲜话题。然而，经历了20多年发展的广州楼市，这些顽疾不仅没有得到根本性根治，部分甚至有愈趋恶化之势，例如违规使用临电问题。
据了解，截至去年底，在广州城区范围内违规使用临时基建用电方式供电的住宅小区共计有130个，涉及60个房地产开发单位35000户居民！广东省广电集团广州分公司日前刊登授权律师声明，公布了首批13家违规使用临电并私自将临电转供永久用电的单位名单，其中某小区竟然自1987年至今没有报装永久用电，小区居民在长达18年间一直使用临时用电！而按规定，不按规定申办永久用电手续和建设永久用电工程的楼盘是无法通过综合验收的，这便意味着这些楼盘申办房产证也将遭遇重大难题。
消费者维权意识提高
虽然事实上不少问题早已存在，不过此前消费者维权意识普遍不强，尤其是此前很多消费者购房时更多地将关注点投注在房价与优惠上，致使此前很多问题都任由楼盘发展商一拖再拖。然而如今，随着市场的不断成熟，消费者维权意识的提高，尤其是近年来不断爆发的楼盘发展商“诚信危机”，迫使广大消费者不仅仅着眼于楼价，还会关注房屋质量、小区规划、生活配套、物管水平、甚至交楼期限与办理房产证问题等方面。
而由于近年城市规划建设变化频繁，也对一些楼盘开发建设进度造成影响。更为重要的是，由于今年来各级政府加强监管，尤其是银行收紧房地产开发贷款，致使不少房地产开发企业开始直面资金压力，开发建设工程进度开始备受影响，个别房地产企业甚至运作也开始出现问题，这更使有关问题复杂化。基于此，今年“五一”黄金周广州楼市变成了“3·15”消费者“投诉日”也就不足为奇了。
案例一：业主讨说法险酿“武斗”
“五一”国际劳动节当天上午10时，80多名业主聚集在位于员村山顶的天一庄雍景台的售楼部向开发商讨说法，并与楼盘保安人员一度发生冲突，险些酿成“武斗”。据悉，这些人均是天一庄发展商恒隆房地产公司于2003年底开始出售的天一庄二期雍景台（风鸣阁、凝光阁）业主，因为收楼限期被一再拖延而聚集一起要求发展商就交楼问题给予明确解释和答复。
当时有十几名保安把守在售楼部的门口不让业主进去，因此出现了一些业主与保安发生推搡的情况，在冲突即将升级之际，及时来了六七名警察与多名保安。经交涉，业主获准进入售楼部商谈，不过业主们表示并未得到满意答复。
此后，众多雍景台的业主除了通过网上雍景台业主论坛发起维权运动外，还给天河区政府及相关单位发出《关于天一庄二期雍景台相关问题的请求》信函，请求政府有关部门介入处理。
业主反映——发展商无诚信无理拖延
在接受记者采访时，雍景台业主黄先生与马先生均表示，购买天一庄二期雍景台（风鸣阁、凝光阁）的100多户业主签下的购房合同中，发展商分别承诺的交楼日期是：2004年10月31日、12月31日与2005年1月31日。2005年春节后，无法按时交楼的发展商要求业主签署购房合同补充协议，承诺交楼日期为2005年4月30日，部分业主也按发展商的要求签了补充协议。然而现在已到了2005年5月份了，发展商承诺的交楼期限均无一兑现。“更令人气愤的是，发展商不仅没有主动与业主沟通商议赔偿问题，反而故意回避不将业主当回事。”
黄先生表示，当初在购买该楼盘时，根据发展商承诺的交楼日期，结合各自的实际情况，业主们各自作了计划安排，但现在，该楼盘水、电、消防、电梯、内部装修等均未完善。“发展商的违约给我们在经济上造成一定程度的损失，部分业主因不能按时收楼造成工作、生活上的极大不便和损失。”
黄先生声称，其实众多业主并不想让发展商难堪，目前工程进度极其缓慢，业主们也怕楼盘烂尾发展商走人。黄先生表示希望政府有关部门加强监管，切实保障广大业主的切身利益。
发展商回应——部分业主强求高额赔偿
天一庄发展商恒隆房地产公司有关负责人欧阳女士在接受记者电话采访时表示，事实上在无法按时交楼后，发展商方面不仅向每个业主发出书面信函，还在有关网站上发布信息，同时在今年1月底成立了客户服务部主动找业主商谈有关补偿问题，目前已有近1／3的业主签订补充协议。
欧阳表示，“出现这种事情发展商也是不愿意看到的。事实上，发展商方面一直在努力赶工，现楼盘装修已近尾声，只差房门与地板没有铺好。另外有些情况较为特殊，例如水电问题，虽然总机房早已建好，但由于广交会期间政府规划部门不同意挖路，致使水电布设工作受阻。”不过，她强调，家乐福将在本月25日进驻，其前提条件是水电验收过关，因此发展商方面不会任由工程无限期地拖延。
欧阳还表示，既然合同已写明补偿事宜，自然会按合同执行，部分业主强求高额赔偿、个别业主想通过一些过激行为来强迫发展商让步并不可取。
事件追踪——政府介入下周定乾坤
在与发展商交涉无果后，雍景台业主给天河区政府及相关单位发出《关于天一庄二期雍景台相关问题的请求》信函，请求政府对雍景台发展商延期交楼的事件进行全面跟进、监督。业主们同时要求调查该发展商对该楼宇监控账户的资金使用情况；责成发展商书面给予业主明确的交楼日期；责成发展商交楼时必须开通永久水电；责成发展商按购房合同实施发展商的违约赔偿责任；责成发展商给予业主一份书面的公开信，并要求发展商就延期交楼问题向业主公开道歉。
此外，业主们还要求发展商定期公布该楼宇的工程进展情况，确保装修标准和工程质量。最后，业主们要求，如果发展商再次未能在2005年6月30日前交楼，将从7月份起，每月按每套房款总价的10％对业主进行赔偿，并且要求赔偿在当月内实施，不得拖延，等等。
据了解，天河区政府有关部门已开始介入事件，本月10日下午，天河区有关部门还约请发展商与业主代表进行协商沟通。据悉，有关处理意见有望下周见分晓。
案例二：停电引出南国奥园新问题
本报日前接到读者反映，5月4日晚上，番禺区钟村镇大型楼盘南国奥园悉尼1区、3区众多住户遭遇9小时停水停电。由于事前没有得到管理处通知，而事后的解释也没能让住户满意，所以引发了该区域众多住户因无法忍受缺水缺电的煎熬而向管理处讨说法。进而导致积聚已久的楼盘涉嫌使用临水临电、入住两年拿不到房产证等问题全面爆发。小区业主事发当天半夜聚集在小区内，第二天早上十点集体到南国奥园销售中心向发展商讨说法。
停电九小时业主闹情绪
据一位业主介绍，5月4日晚上9时30分左右，他们事先没接到任何通知，突然遭遇停电、停水。楼梯内的应急灯也不亮，甚至有住户被困在电梯里。业主刘先生称，他在广州市区工作，原本想趁五一长假，在番禺家中好好休息，看看世乒赛，没想到却遭遇“没水洗澡、没电看球赛”的尴尬。据了解，小区内有上千住户受到影响。
经过供电部门的连夜抢修，5月5日早晨6时30分左右，所有住户才恢复供水供电，但此次事件成为了导火线。小区停电可能是因为临电所致，煤气费高达13.50元／立方是广州平均水平的数倍，不少住户2年多一直没能取得房产证等——住户与发展商和管理处以往的纠纷一起爆发。5月5日上午10时，业主们再次来到小区销售大厅，向管理处和发展商讨要说法。
另外，记者在小区采访时，除了听到大家声讨管理处外，还有业主表示：住户的维权应有理有节，如果像当天晚上凌晨时分还拿着高音喇叭高叫口号会影响其他住户的休息，这样维权就变成侵权了。
开发商称不存在临电情况
在业主与开发商协商后，记者于日前专门采访了南国奥园的开发商——广州市番禺奥林匹克房地产开发有限公司。该公司营销中心一位副总监在接受记者采访时表示：“此次小区停电是由于‘北京组团’三期施工人员不慎损坏输电电缆所致。同时南国奥园内除了目前正在施工的北京三期外，其它已经交付住户的楼房都是永久性用电。由于是突发事件，事前不可能通知住户。”但她同时也承认在事件处理过程中，物业管理公司的反应确实有点慢。
另外，据这位副总监介绍，出于多方面因素的考虑，南国奥园住户的水电费，包括公摊部分及自用部分都是物业管理公司代收的。记者从番禺供电分公司了解到，南国奥园目前在建的“北京组团”三期用的是临电，其它已经入住的区都是永久性用电，只是一部分如悉尼1、3区还是由物业管理公司代收电费，是因为还没有办好接管手续，一旦条件成熟办好手续后，则由消费者直接向供电部门交纳电费。另外，记者还了解到，一般情况下，小区公摊部分的水电费由物业管理公司代收，而住户自用部分则是用户自行向供水供电公司缴纳。广州市供电分公司市场部法律主管余平表示，此种方式是市内绝大部分永久性居民用电户所采用的模式，这样既可以让用户直接知道用电情况，而且可以确保用户的永久用电性质，减少开发商从中作假的可能。
由于南国奥园的电费是通过物业管理公司代收，与一般的永久性用电小区的做法有所不同，再加上小区时常停电，所以住户怀疑该小区用的是临电。而广州市供电分公司有关人士向记者透露，凡是永久用电，开发商那里都会有永久用电受理编号，市民可以向开发商索取这个编号，再致电供电公司有关部门即可以查出该小区是否永久用电。不过，当记者向这位营销副总监表示想看看该小区永久用电的受理编号，但是她说：“你可以自行到钟村供电局查询永久用电的情况。”
另外，在采访结束后开发商将一份委托代收电费的文件传真至本报，而对于办理房产证的问题，开发商表示，正在分批办理，部分业主已经顺利拿到房产证。另外，对于煤气费收费标准高的问题，开发商则表示这是番禺港华煤气公司的业务，开发商无法干涉，而且这个收费已经得到市物价部门的批准。
案例三：十甫名都冷场惹怒小业主
“五一”既是商家赚钱的良机，也是商铺投资者寻找合适铺位的黄金时间。就在许多人纷纷出手买铺投资的同时，上下九商业旺地十甫名都的上百名商铺业主却怎么也高兴不起来。开发商卖铺时的种种承诺如今更像是镜花水月，旺地冷场的十甫名都路在何方，业主们不得不联合起来向开发商“讨说法”。
昔日铺王无人问津
十甫名都商铺一度被视为上下九商圈难得的大面积投资乐土，首层临街商铺推出时售价达10万元／平方米，其中一间6.5平方米的“铺王”成交价高达220万元，购买商铺的投资者多数投资在百万元以上。该商城处于上下九商圈核心位置，并一度列为荔湾区重点招商项目，而如今却沦落到无人问津的难堪境地。
记者在“五一”期间看到，该商城除了一楼临街商家经营尚可外，二楼商铺整体客流稀少，与第十甫路的旺盛人气极不相称。尽管该商城商铺招商标牌高悬，但商场内有更多的铺位同样贴着“转租”、“转手”的告示。现场招商人员表示，负一层前段时间曾打算做珠宝礼品商场，今后要做什么还不清楚。
面对经营窘况，超过50名十甫名都一层商铺业主自发联络起来，在4月16日与发展商方面进行了第一次对话。投资者提出，希望双方共同努力，由开发商增加推广投入，业主提供低租金甚至短期免租，“先把场子做旺”。还提出了由业主联合聘请专业商业运营公司和物业管理公司重新对项目进行包装运营等建议。
十甫名都发展商西关时代地产公司最初将该商城负二至三层的商铺部分进行拆分销售，据了解，地下商场已经统一卖给一家企业做商场，而二、三层商铺投资者仍处于返租期，因此一层业主的声音多少显得有些“势单力薄”。截至目前，十甫名都发展商西关时代地产公司对一层业主们的要求仍未作出反应，只是承诺将会在“五一”之后给出答复。
散卖铺位埋下隐患
自从4月底有十甫名都业主在网上发出呼吁以来，有越来越多的商铺业主加入到与开发商对话的队伍中来。“我们的要求或许算不上维权，但既然已经购买了商铺，就应该有权对商场整体经营发表意见”，一位二层商铺业主表示，三年承租期即将结束，如果不联合起来敦促开发商，一层商铺业主的情况也会发生在自己身上。
“从十甫名都商铺设计看，发展商为了追求商铺数量的最大化。能用的地方或者不能用的地方都用来建商铺，这是导致十甫名都冷场的一个很重要的因素。”商城二楼业主李先生表示，十甫名都商场仅有的几千平方米面积被分割出几千个铺位，甚至连走火通道也做了铺位，看起来更像是迷宫。李先生所购买的商铺就是位于走火通道，他担心连产权证明都拿不到。
“二楼业主起码还一次性得到3年24％的返租，但我的商铺一年多了都没租出去，这个损失就太大了。”一位花50万元购买10平方米底层商铺的业主表示，原本以为“买了只会下金蛋的鸡”，但这间位于一层的商铺在去年收楼后，至今没有租出，更没有人愿意接手。
不少业主认为十甫名都几层商铺做不旺的责任应在开发商。有业主称，开发商为了回笼二三层返租收益，将经营者都往二层以上赶，但底层商铺惨淡经营直接影响到商城整体的经营，不少二、三层经营者都因为生意不好而准备离开。
切莫轻信发展商承诺
投资者常常对商铺投资的真实收益与广告预期之间的差距缺乏清醒的认识，特别是近年来商业地产投资热，直接而最惨痛的受害者无疑是小业主。中国商业地产联盟主席荀培路表示，要特别警惕开发商开出的“售后包租”、“高回报率”承诺。投资势必有风险，一旦日后经营受阻，结果很可能是“三代养一铺”。
一些发展商向投资者不但承诺每年8％乃至更高的投资回报，而且还由发展商包租好几年，之后商铺兴旺了再收回经营或者转手套现。但有房地产业内人士透露，开发商所提出的售后包租许多只是推广技巧，个别开发商只是提高商铺售价，再通过广告包装就可以轻松吸引到大批投资者。
这位人士表示，即便是开发商请来承租商运作，但并不能保证商铺的运作状况持续良好。商业地产虽然讲究路段至上，但运营的不确定性正是投资者无法控制的。特别是在商铺开业初期的几年，一旦不能在短期内做旺，承租方和开发商所背负的压力都十分巨大。而几年后的事情又有谁能说得准？
