作为一种促销手段，开发商往往以赠送来吸引购房者，赠送的内容也五花八门。本文将京城房地产市场上出现的开发商的种种“赠送”行为进行归纳，分为误导型、侵权型、免责型、涉他型、无效型等类型，由律师对其一一进行剖析，并提出相应建议，以飨购房者其中，侵权型赠送、误导型赠送已于5月31日京华地产中刊出；捆绑型赠送、涉他型赠送已于6月7日京华地产中刊出；6月14日推出的是配套型赠送剖析；本期推出的是对开发商的无效型赠送剖析。

　　无效型赠送购房附赠保上大学

　　案例：某小区的开发商推出一种新的促销手段：买房附赠保上大学。如果日后业主的子女没能如愿进入大学，购房人是否可以提出退房、要求开发商承担违约责任呢？

　　分析：

　　拥有一套属于自己的住房，一直是很多老百姓的梦想；而望子成龙，则是每个中国人的最大心愿。如果在购房的同时能够让自己的孩子保上大学，无疑会对很多购房人有巨大的吸引力。但问题是，这样的赠送方式是否可行？

　　合同是平等民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同自双方意思表示一致时成立。但合同成立并不意味着合同一定生效。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自合同成立时生效，即合同生效的前提是合同依法成立。这里的“依法”有两层含义，一是程序合法，二是内容合法。

　　《合同法》第五十二条具体规定了导致合同无效的五种情况。其中第五种情况是：违反法律、行政法规的强制性规定。众所周知，我国的普通高校招生采取选拔性的竞争录取方式，只有符合法定条件并符合法定程序才能进入高校学习。

　　《高等教育法》第十九条规定：“高级中等教育毕业或者具有同等学历的，经考试合格，由实施相应学历教育的高等学校录取，取得专科生或者本科生入学资格。”这也意味着任何人和单位都无特权让一个不符合条件的学生直接进入大学，作为开发商也不具备这样的特权。因此，开发商所谓“保上大学”的承诺是一种无效承诺，合同中含有这样的条款也是一个无效条款。但这一条款的无效并不一定导致购房合同的无效。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同自始至终没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由于上大学与购房之间并无必然的联系，除非双方在合同中另有约定，否则，购房合同仍然有效，因此，购房人无权要求退房。

　　《合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这就是说，如果购房人因此受到损失，可以要求开发商予以补偿。必须说明的是，这里开发商所承担的责任，不是违约责任，因为违约责任是相对于有效合同或有效条款而言的，而这里开发商承担的是无效条款所导致的责任。

　　建议：

　　购房人对于开发商的赠送，应根据法律的规定，注意判断其效力，是有效赠送还是无效赠送。对于无效的赠送，购房人不要轻易接受。如果是因为信赖该赠送条件而购买房屋，则应在合同中明确赠送与购房的关系，将赠送作为购房的前提条件。今后一旦开发商无法履行，购房人可以因此宣布合同无效，要求开发商退房并承担损失赔偿责任