“经营城市”是创造性思维的产物

   主持人：您做为城投公司的领导，能否给我们谈谈您对“经营城市”这一理念的理解？
   李贵功（城市开发建设投资有限公司董事长）：２００３年张洪武副市长站在总体经济发展的战略高度，结合营口开发区的历史发展阶段的特点，按照“观念更新、思维创新”的思维模式，积极探索新途径，最先提出“经营城市”和“按揭城市”的新观点，即建立合理的法人治理结构，构筑一流的信誉平台，融通资金，加快城市综合开发和建设，利用“经营城市”的理念，最大限度地显化城市资源和城市资本的利用效应，利用“按揭城市”的理念，较好地实现了变自身财力积累的“滚动式”开发为利用国家和银行资金的“拉动式”开发。
所以我们说，“经营城市，按揭城市”是我区主要领导在思想上突破传统思维模式，锐意进取，并结合我区实际特点，大胆创新的结果。而城投公司正是遵循这一思想，应运而生，通过科学、合理有序的运作顺序，我们２００３年度内完成了融资４．５亿元的阶段性目标。
    所谓“经营城市、按揭城市”，就是将经营理念贯穿于城市规划、建设和管理的全过程，注重把城市的有形资本和无形资本，特别是稀缺资源，运用市场机制进行优化配置，最大限度发挥有限资源的作用，提高其使用效益。即运用市场经济手段，对城市的各种资源进行有机组合，使城市资源的潜在价值显现化，促进整体城市资产的保值增值，从而实现城市建设和城市经济、文化、旅游等产生良性循环和可持续发展，提高城市的综合竞争力。从经济学角度来讲，“经营城市”、“按揭城市”理念体现了规模经济的需求，重视对城市的自然资源资本、人力资本及其他经济要素的集聚、重组。从企业管理学来看，“经营城市”、“按揭城市”理念关注经营成本、倚重市场配置资源的作用。要运用好上述理念，首先应确立几种观念：城市是最大的国有资产。城市本身也是产业，抓城市建设就是抓经济发展。政府必须从转变职能入手，运用经营城市的理念，指导城市各项建设。环境建设可以创造效益。
    搞好城市环境，从长远看，有利于城市品位的提升，能增加招商引资的吸引力，从近期看，也能带来可观的经济回报。以区块建设作为突破口，利用一条路，一块园林的建设带动周边地价的升值，政府获得的土地收益可成倍增加。也可以说是城市资源资本化，对城市的土地、森林、河流、海域等有形资源和特种行业经营权等无形资源都要赋予其资本属性，最大限度实现增值、获益和盈利。我区去年几条城市主要干路的修建已充分显现出对区块建设的拉动作用。还有正在修建中的海洋公园及其它一些基础设施建设项目作为区块建设的启动点，对其周边地域的辐射带动作用将不可估量。
    要借鉴其他一些地区发展历程中的弊端，城市建设严重滞后于经济发展，城市资源的低效益使用甚至大量浪费，使其可利用空间日益狭窄，城市资源的利用和可持续发展得不到充分保障。在城市公共设施建设中要引入市场机制，提高城市经营资源的配置效率，扩大城市基础设施增量，盘活存量，用经营的方式建设和管理城市，在政府财政资金乏力的情况下，要敢于并善于广泛吸纳各方资金用于城市基础设施的建设和运营，盘活城市建设现有基础设施存量资产，实现存量资产保值、增值和变现，以满足城市发展的需要，真正实现“按揭城市”的理念。
    要树立“经营城市、按揭城市”的理念，将“有多少钱办多少事”的观念更新为“有多少事力争筹多少钱”，实现以资源换资本，把城市看作一个资金技术密集型的产业形态，投入大量资本对它进行开发建设，实施高水平的管理，为企业提供良好的经营环境，为居民提供优质的生活环境，也为实现建设亿吨大港、打造百万人口新城区的目标奠定夯实的基础。
    “经营城市、按揭城市”的理念为营口开发区带来前所未有的历史性变化，随着这一理念的进一步实施，城市基础设施的进一步完善，城市功能的进一步增强，营口开发区必将迎来一个更为绚丽多彩的春天，“经营城市、按揭城市”这一理念也必将被广为借鉴，惠泽后人。

努力发挥好投融资平台作用
    主持人：城投公司做为开发区开发建设的主要融资平台，上半年工作业绩如何？
    李贵功：今年上半年，我们城投公司加大融资力度，合理投放资金，充分发挥投融资平台作用。
（一）积极筹措资金，确保开发建设的顺利进行，促进地方经济的快速发展。通过银企合作和资本运营，今年上半年城投公司共筹措资金３．７亿元，为开发区的项目动作和开发建设提供了资金保障。１、合理安排资金投放，加大拉动作用。２００４年上半年，城投公司对开发区建设项目及园区开发建设投放资金总计２０７０８万元，确保了开发区全面开发的资金需求。２、科学运作，降低成本，增加收益。，按照开发区建设需要科学调度资金，合理安排资金筹集和投放进度，最大限度地降低资金成本，降低闲置资金额，充分安排贷款资金的使用效益。首先是通过科学运作，合理安排贷款资金的使用和投放，将银行资金由原来的一次性支付变为按使用计划分月支付，并延长了短贷转为长贷的时间，节省银行利息２００多万元；其次是加强对使用城投公司资金的各家单位的项目和资金使用的监督、管理，做好跟踪服务，委派专人深入到开发设计、征地动迁、招投标和项目管理等各个环节，严把资金使用关，认真审核各项目投资成本，对工程造价、动迁、征地等方面支出逐项严格跟踪管理，采用柜台前移资金支付系统，做到资金进度和项目进展同步，绝不乱花一分钱，节省资金５００万元；三是通过政府的政策支持和自身的有效经营实现收益１．２亿元。
（二）加强项目运作，加大基础设施投资力度，营造良好的投资环境。１、保证在建、续建项目的有效运行，加强了对月亮湖公园建设项目的服务工作，加大了投资力度，为该项目投放资金近５０００万元，保证了该项目的建设进度和资金需求。２、为各园区的开发建设提供资金保障，做好跟踪服务，上半年共为各工业园投资６０５６万元，目前各园区的基础设施建设正按进度进行，项目引进势头良好。３、做好拟建项目的前期准备，根据开发区制定的项目建设计划配合各相关部门，做好月亮大街、青龙山大街、泰山路、运河北路的筹建工作，即将进入建设阶段。为了尽早促使污水处理厂项目开工上马，城投公司与多家有意向的投资方进行洽谈，积极配合各相关部门做好项目的前期工作，并最大限度的为该项目提供资金保障。

实行城市土地资产的市场化运营

    陈占恒（国土资源局副局长）：城市土地既是资源，又是城市的载体，所以从某种意义上来说，经营城市主要是经营土地，实行城市土地资产的市场化运营，首先要从转变观念入手，改变过去单一的计划经济思维和管理模式，树立经营城市的全新理念，在规范管理的基础上，激活土地要素，活化市场经营，让土地成为城市发展中的一个重要动力源。采取双重身份，经营城市及城市土地资产，既作管理者，又作经营者，运用市场经济手段，对土地资源、资产进行合理规划，调整用地结构，实现城市土地资产的保值和增值，促进开发区的可持续发展。
    近年来，我们不断探索土地资产市场资产市场建设的新方法、新路子，加大土地资产监管力度，既作管理者，又作经营者，借助营口港建设亿吨大港的有利契机，全面推进土地资产运作的市场化进程，按党的十六大报告要求，“在更大的程度上发展市场在资源配置中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系”，坚持土地集中统一管理，努力实现土地资历源配置的最优化和土地资源效益的最大化；全面实行国有土地有偿使用制度，严格执行经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，土地使用权公开出让比例逐年提高，２００２年为２８％，而２００３年上半年已达到８４％，建立土地储备制度，发挥政府对土地资产市场配置的调控作用，走可持续发展之路，为实现“三年再造一个开发区”的阶段性目标提供了有力保障。

强化土地资产市场监管

    陈占恒：强化政府对土地资产市场的管理是培育规范土地市场的必要前提，也是落实国家、省、市要求，加强国有土地资源管理的得要举措。几年前，随着土地开发热的降温，开发区留下了大量征而未用的闲置土地，造成了土地资产的严重浪费，制约着开发区土地市场的建设和发展，影响了开发区经济发展和城市建设。１９９９年初，开发区管委会下决心解决这一阻碍开发区发展的难题，盘活土地资产，规范土地市场，对凡闲置２年以上的土地进行了清理，依法收回了４９宗土地，面积达１４７万平方米，盘活资金近２亿元人民币，收回后的闲置土地７０％当年被重新利用。其中修建了省内屈热量可数的广场公园、世纪公园，不但美化了开发区的环境，提高了开发区的知名度，而且成市民休闲、运动、娱乐的理想场所；修建的开发区第一高中现已成为本地区教学环境最好，教学质量名列前茅的重点中学之一；用闲置土地扩建的渤海明珠广场已成为开发区的标志性建筑。收回闲置土地，使开发区的土地市场建设逐步走上规范化轨道，增强了开发商依法用地观念，提高了土地利用率。随后，开发区又以清理陈欠出让金为工作重点，全力清缴陈欠土地出让金，几年来共清欠土地出让金５７１５万元，有力地防止了国有土地资产的流失，并且为开发区的城市建设提供了大量的资金。
    目前，开发区已建设起了由政府高度垄断的土地一级市场，在工作中强化建设用地用途管制和集中统一管理，坚持土地利用的统一规划，统一征用、统一供应，牢牢掌握土地审批权和调控市场的主动权，运用价值规律和市场机制，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，使土地资产价值在城市建设和社会发展中得到了真正显化。全面推进土地使用权招标、拍卖和挂牌出让，来格控制划拨用地范围，为此，开发区制定了四条措施：一是商业、金融、旅游、娱乐、服务等经营性用地，一律采取招标、拍卖和持牌出让；二是盘活存量土地，旧城改造（村屯改造）一律以出让方式供地；三是使用划拨国有土地的企事业单位，一律不得自行以地招商和合作开发，擅自处理国有土地使用权；四是国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，一律向社会公开。从２００１年开始，开发区采取拍卖和挂牌方式，出让国有土地使用权３１宗地，面积１０７．６２公顷，成交额达２．９４亿元，有力地支持了开发区的城市建设和经济发展。此外，开发区规范搞活土地二级市场，清理土地隐形交易市场，查处各类违法用地行为，对历史遗留用地问题采取积极的态度，使问题得到了彻底解决。

建立国有土地储备制度

    陈占恒：土地储备制度的建立是我国土地管理使用制度的创新和突破，是促进城市经济和社会的可持续发展，为城市建设和公益性用地提供用地保障的重要手段，是土地市场建设和发展的必然要求；通过实施国有土地储备，最终有计划地将土地推向市场，满足各类建设用地需要，达到以供给引导市场需求和结构调整，提高土地资源市场配置效率，最大限度地实现土地增值的目标。２００１年，开发区成立了土地储备中心，为开发区国土资源局的下属事业单位，该中心成立伊始，即着手建立一整套开发区城市建设和经济发展实际的土地收购储备制度。首先，科学预测开发区中长期建设用地需求，在土地利用总体规划规定范围内，统筹安排，合理制定土地收购储备计划，确保所储备土地难够保值增值，给政府带来最大收益；其次，政府多方筹措资金，保证收购储备资金迅速到位，使储备的土地能及进上市变现，避免储备资金积压，造成政府财政负担过重；第三，制定闲置土地、低效利用土地收回收购办法，对闲置土地坚决依法收回，纳入土地储备中，对低效利用土地，根据具体情况，确定合理的收购价格，向用地单位收购其依法获得的土地使用权。第四，研究土地置换方案，对位于繁荣地段的工厂、机关事业及公益单位迁到专门的工业用地区域或办公区，并给予适当的补偿，原有地块划入政府储备范围内，这样不仅使工厂或单位有了新的发展空间，也可以使政府获得较高土地收益，加快开发区城市化进程，做到了一举两利。
    通过开展国有土地储备，实行“一支笔”管地，开发区真正形成了“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的土地供应运行新机制，为政府提供了大量的城市建设资金，促进了开发区的经济建设和社会各项事业的发展。

经营城市：三个观念的转变

    马天池?市政管理处副主任? “经营城市”首先要领会好以下三个观念：
    一是由计划到市场的观念。在计划经济时期，我们一直强调城市政府的主要职责是管理好城市，看到的是投入，是缺钱。如今用市场经济的眼光看城建，看到的是产业和回报，逐渐实现了由“管理型”向“经营型”，由“花钱型”至“赚钱型”，使经营城市这一全新理念成为社会主义市场经济条件下领导者最佳的行为准绳。几年来开发区正是遵循了这一符合先进生产力发展要求的城市建设理念，使开发区由过去的“自我积累，滚动式发展”到现在的“按揭城市，拉动式发展”，其核心就是解决了长期困绕城市发展的“资金”瓶颈，使城市建设飞越发展。
    二是可持续发展的观念。经营城市是一项长期的系统工程，要本着建设和经营相结合，适度超前的思想，充分展示城市增值预期，增强城市的吸引力，做到“个性化的高品位城市定位”，“特色化高起点城市规划”，“精品化的高标准城市建设”，“科学化的高效能管理”，从而实现“增值化的高效益城市经营”，同时要处理好经济发展同人口资源、环境的关系，突出“创新型”的城市文化，从而营造一个能使经济持续发展、政治稳定有序、人民奋发向上的城市文化风貌。
    三是“三老”共同满意的观念。“三老”用著名学者王志刚的话说，就是：“老头子（政府的书记市长）”、“老板”和“老百姓”。经营城市要促进城市社会经济的全面发展，是城市整体的经营。如优化城市产业结构和布局，强化城市综合竞争力；加快城镇建设和郊区城市化进程；改善居住条件，提高人民生活质量；实现“人力资源”向“人力资本”的跨越；强化城市文化氛围，促进精神文明建设等，从而实现“三赢”的目标。

规划 · 融资 ·品牌

    主持人：“经营城市”的理念对我们当前工作有何启示？
    马天池：首先是抓好经营，规划先行。城市规划必须贯彻城市经营的理念；一个符合社会主义市场经济体制要求的、科学合理的城市规划，是城市经营获得良好经济、社会和环境综合效益的根本保证。开发区的规划要从“技术规划”转变为“经济规划”。
    其次是抓好融资。（一）首先要用好土地资源独家经营这一手段，搞好土地资源的拍卖、置换。变“资源”为“财源”，进一步完善土地拍卖及土地收购储备制度，必须做到政府在土地经营上的绝对权威性、主导性。必须做到“一个渠道进水，一个池子畜水，一个龙头放水”。同时要搞好土地重组和置换，即所谓“腾笼换鸟”实现“退二进三”加快旧城改造，如我们的０．５起步区及“城中村”，可通过政府，运用经营手段，实现土地重组和置换，使企业迁出去，商贸搬进来，实现“以新带老”，“以老促新”从而进一步完善城市规划的布局。（二）充分挖掘城市资源，实现综合开发，立体经营，用足用好我们的各项资源，进行城市资源的“重组”，充分利用好用足我们所掌握的各项资源，如地下资源，可否由政府统一开发，设置和完善各种管线，今后采用谁使用谁交费的原则，既避免了重复施工等城市拉链现象，同时也使其资源得到合理回报，如路桥等公共设施的冠名权方面也应进行大胆尝试。（三）采用多渠道融资方式。吸引外资和民间资本，由企业、个人投资，通过股份制的形式吸收多元投资。政府要充分发挥财政资金“四两拨千金”的杠杆作用，通过直接投入、工程贷款贴息、给予优惠政策等途径，引导和调动社会财力搞建设。充分调动广大干部群众参与城市建设的积极性，募集公益设施建设资金，实现“花小钱办大事”，“不花钱办好事”。
    再次是抓品牌效应。一个城市的形象是最大的无形资产，城市形象塑造得好，不仅可以提升城市品位，而且能使城市更大增值，创造财富，显示出其独特合理的功能效应和环境效益，所以，要找到本城与他城的“差异点”，充分宣传我们的“区位优势、自然优势、人文优势”，避免“同质化”和“千城一面”的大敌。一个城市只有个性突出，辐射面积才大，土地和城市的升值潜力才越大。在新一轮辽宁经济发展浪潮中，面临城市的重新“洗牌”，我们要充分挖掘自身潜力，成为新兴城市群中的“新牌”。