构建和谐社区，发展基层民主，完善基层自治，是当今城市管理的最基本要素。但就目前看，社区的管理体制还有诸多不理顺之处，为此，光明街道办事处就社区各种管理模式中存在的问题及社区管理中各个成员要素的协调及理顺进行了一些探索，同时也反映出了一些亟待解决的问题，供大家参考。

光明街道办事处辖区土地面积12平方公里，16个社区，8万余人口。社区的管理模式包括由开发商集中开发管理的新建小区、房管部门管理的公建小区、街道办事处管理的公建小区、企业自建单位职工集中居住的管理社区、旧工房平改及拓建的局部住宅楼等，几乎囊括了唐山市社区管理的所有模式，现就社区管理现状建议分述如下：

一、开发商开发新建小区

（一）存在问题

此类新建小区存在两大主要问题：

一是公建配套设施的权属和运营。公建权属所有权包含使用权、占有权和处置权。因为所有权不清，又没有相关法规对其加以区分、约定权属分界，导致许多公建配套的建设、使用、占有和经营收益权等问题成为纠纷重点。其中，繁荣花园作为人防工程的地下停车场，新河嘉园小区内的公建小学至今未能启动使用，新河嘉园、南园公寓未建配套的居委会办公用房和居民活动室。同时，业主在认识上也有一个误区：社区内的各种配套项目，不管谁投资，不管摊没摊入房价，自己都有一份权益。因此导致：一方面，部分业主不停地与开发商、物业公司争社区公建配套的所有权益；另一方面，当公建配套进行公益性和福利性在运营中，需要维护和补贴的时候，各方又不负责，互相推诿，造成社区公建配套的加速破损。

二是物业管理。在售房前期，物业公司定位确实不是为业主服务，而是为开发商售房服务，为了增加卖点，开发商可以补贴物业管理经费不足，通过优质服务树立良好形象。几年后，房屋售完，开发商发现，物业公司应是一个专门的行业，物业管理的钱不好赚，甚至赔钱，所以，开始把物业服务交给专业物业公司。因没有预留公建配套的补贴，物业管理的费用开始拮据，只能压缩管理成本，致使服务质量出现反差，业主不满意。从当前构建和谐社区来看，物业公司和业主的对抗和冲突日渐激烈，业主目前接触到的物业公司是开发商选定或委派的，并非是按物业管理条例在政府房管部门的监督下由业主委员会选聘产生的。业主往往把物业公司当成开发商代言人，业主把开发商售房初期对业主承诺未到位及入住后暴露出的房产质量及运行当中的所有烦心一股脑强加到了物业公司的头上，开始以服务质量差，“维权”为由拒交物业费。个别业主也出现对物业服务人员颐指的神态，形成恶性循环。

（二）对现存问题的思考

首先解决好物业公司问题应当做好三件事：一是政府必须负起管理责任；二是大规模的公民教育——让业主既知道依法维权，同时也应尽到相应的义务；三是执法进社区。

要保证物业行业履行其应尽的职责，政府必须加强监督，制定标准。政府应就直管小区及城市实际状况，给物业公司收费一个公开透明的、可以操作、监督及参与的标准。如最低小区管理指标，最低物业收费标准。这样可以避免出现物业公司及业主围绕物业服务质量问题纠缠的情形。政府的社区管理部门要加强督管，避免一旦酿成危机，还得地方政府来收摊。

加强宣传引导，树立业主的维权意识。目前，很多业主作为产权人没有一种很强烈的维权观念，尤其是法律意识。特别是对自己私人权益的关心往往胜过社区公共福利与公共利益的关注，这不仅影响了业主委员会的产生，也影响到了即使产生后的业主委员会具体工作的开展。因此，要加强业主的权利意识，尤其是将社区作为一个利益整体的公共权益与福利意识。在政府的社区管理部门的指导下，把物业公司的选择权交给全体业主。但业主一定要团结起来，齐心协力处理社区事务。社区居委会可以组织业主委员会主持工作，要依法维权，合情维权。以私有财产为核心，以公有财产为纽带，把大家整合为一家人。物业公司与业主的关系不是企业与单个业主的关系，而是物业公司与全体业主的关系。业主与物业公司要多一份理解，多一份合作，才能保和谐。

“执法进社区”就是政府要加强执法，既要对物业行业的自治严格控制，也要对拒不履行义务的个别业主进行强制性管理，没有执法就不能惩恶扬善，社区就会演变成一个充满矛盾冲突的战场。

其次，社区内各类公建设施在规划设计上可否征求当地政府及业务主管部门的意见，可类比现在对教育资源的意见征求来确定是否兴建学校及规模的方式，以确定在小区规划时来确定社区内各项公建设施的取舍。同时，应当明确，哪些是固定资产：产权归政府所有，主要是开发商出资抵顶地价，如社康中心、各级政务、警务、消防行政用房等交由政府相关部门接管运行。而社区教育设施、公交体系、文化教育设施、敬老院、幼儿园、菜市场等应依法授权社区企业来运行管理。这是政府维持社区管理和发展的基本硬件设施，使社区居民享受社区公共服务和社区福利的基本保障；哪些是私有资产：包括开发商不计入公摊面积的停车位、政府明文规定的人防工程、以及业主所有的私有公建设施（即业主购房时分摊部分的设施）；其次是政府应当明确按属地及政府主管部门组织对社区公建设施建设的督促预验收。未按设计规定落实建设的，不许开发商撤离（要有一定抵押的强制手段）；再次，须明确对社区内各类公建设施由谁来管理？谁来经营？业主怎样使用？政府有关部门必须明确职责。

二、房管部门管理的公建小区

这些小区都是政府建造和管理的小区，相对直管小区来讲，有专业管理部门，即房管所负责基础设施的维修，主要是房屋的修缮管理。物业公司是房管局直属的管理部门，房管所和物业公司员工的人员工资都是由财政支付，部分由自筹解决。

（一）存在问题

一是因为经费不能足额到位，导致房管和物业在正常工作的基础上还要考虑创收。

二是因为员工多数是房管所的正式职工，也存在工作时间与居民需求不相符的问题，属于弹性工作时间。

三是没有业主委员会，凡事都由居委会代管，居民业主的意识荡然无存，既无维权意识更无责任感。

四是居委会按居民组织法选举产生，由办事处负责管理，居民在有所求时，或找居委会、或找房管所、或找物业公司，居委会、物业公司、房管局之间没有制约关系，不好协调。这种社区政府指导作为偏重。

（二）解决措施

一是按物业管理条例成立业主委员会，体现居民自治管理。

二是物业管理公司走向企业化，市场化。

三是如果可能从房管、政府职能部门分离出来，建设居委会和房管直属的物业管理公司交叉任职制度，费用由政府同意负担。

三、街道办事处管理的公建小区

这种生活小区多数是地震后恢复建设的，一般都在20年以上，限于当时的城市建设和居民生活水平，住宅多为40-60平方米的小户型，人口居住密集，市场占据小区通道两侧，基础设施不完备，有的严重老化，管理和维护多头负责，经费又不能及时足额到位，小区形象较差。

（一）存在问题

目前这类小区基本按照旧公房出售，由住户买断，原来的政府职能部门却还在运行，如热力公司、燃气公司、房管所还在管理。但由于住房全转移，经费来源途径发生变化，原来从住户房租中抽取的部分没有了，政府职能部门的经费又不足，造成这些部门在向市场化过渡过程中出现经费不足，因而无法正常开展工作。因此存在以下问题：

一是这些公建小区的配套公共设施没有按原来职能发挥作用，被政府职能部门为缓解经费不足而出租出借。如德源里、51#乙区、丙区都存在这种现象。为了完成政府要求的社区内“三个一百”平方米的规定，由财政出钱找地方选址补建，但原规划没有预留，选址遇到阻力。

二是住宅楼楼道无粉饰，门窗破损无人修，楼道墙体需要清洗保洁；供暖、供水管道使用年限较长，跑、冒、滴、漏现象时有发生，主干管道需要维护、更新；随着现代化电器的大量入户投入使用，用电负荷超出原来的设计能力，电力需要增容，线路需要更新。

三是小区绿地栽种不到位，已有绿地没有水源，也无专人管理，枯死严重，杂草丛生，部分地块被居民开垦种菜，导致乱围乱种；绿化树种老化需要更新换代，蚊虫孳生不能及时消杀。

四是沿续了十几年的每户每月2元的卫生费，不足于维持小区卫生保洁的费用。

五是没有业主委员会，凡事都由居委会代管，居民业主的意识荡然无存，既无维权意识更无责任感。

（二）解决措施

一是政府出资将遗留问题全面整治，包括水、电、暖气、小区绿化、硬化等基础设施。

二是按照费随人转原则，将小区管理与维护资金换属地管理的原则下发到街道，在政府职能部门和业主委员会的监督指导下合理使用，要在保证小区正常维护运营的基础上逐步发展社区服务产业化，逐步提升小区管理水平的基础上增强造血的功能。

三是成立业主委员会，并在街道和居委会共同管理下，聘请物业管理公司，实行物业管理企业化、市场化。

四是逐步提高卫生费（或物业费），为改变居民的传统观念可由物业委员会召集居民开听证会，花多少钱有多少钱的环境。

五是园林、房管等专业部门按企业化管理可由物业管理公司按市场化程序运作，避免行业垄断老大的现象发生。

四、企业自建单位职工集中居住的管理社区

企管社区当中，直接对居民管理的有如下几个职能部门：街道办事处、家委会、所属企业、企业下派的物业公司。家委会人员与物业公司的工作人员都是企业正式职工，工作时间按正常8小时工作制执行。这类小区，因企业效益好坏而不同。油田经济效益好，企业同时办社会，设施齐全组织机构完善，与属地的地方政府管理基本相对独立没有关系。开滦的教育已划归地方，而社区建设和服务仍是企业办社会。社区建设因为没执行市里的统一标准，硬件建设不达标。

（一）存在问题

一是在利用市财政资金为企管社区建“三个一百”平方米时，由于土地所有权归企业所有，在协调建设用地时企业不支持，基本建设用房不达标。在社区工作人员配备方面，使用的人员多数是企业职工，数量配备及社区工作人员待遇与地方有较大出入，导致同工不同酬。企管社区工作人员接受企业、物业公司和街道的双重领导，在安排和开展工作时常发生冲突。

二是工作时间上，对家委会和物业公司的人来讲是弹性时间，不能保证8小时以外的工作时间。

三是家委会和物业公司的人员是企业指派的职工，与居委会按照组织程序选举的不一样，不能体现居民自治体制。

四是物业公司是企业下派的工作人员，服务的好与坏，居民没办法通过业主委员会对他们进行选择和监督，顶多是居民通过上级企业领导来说这件事，工作关系上不是很捋顺。

五是按属地管理来说，街道对企管社区的监督、管理、考核，从市里来讲缺乏一种机制，发现问题反映给谁，谁具体来落实，以后的工作怎样反馈，怎样落实；企管社区的人、物、事、时间、信息五大要素里，按费随事转的原则，主体责任应是企业，从街道属地管理来说，只能施加行政管理，如户籍管理。

（二）解决措施

一是企管社区的基础设施、维护和扩建内容取决于企业，市里是否能拿出一个统一的标准。

二是企管社区有一些住宅已按市场交易，居民有一部分是企业外部人，家委会的人员产生建议走法律程序。

三是家委会人员的工资待遇和办公费用是否能与市里统一，工资来源一是由企业转给市财政，然后按属地管理考核使用；二是由市里的标准直接拨给办事处，在企业的监督之下，具体考核使用。

四是基础设施和房屋维护，因房屋产权属于企业，建议有关部门起草制定相应的管理办法，如防漏等问题归谁管理等。

五是建议企业把企管社区类似教育、医院由企业剥离社会的做法，对社区资源评估后，按长效管理由企业一次性出资交地方统一管理。

五、旧工房平改及拓建的局部住宅楼

这类住宅楼多是由各机关和企事业单位自行开发建设、自行运作管理在已有社区周边插建的，多的10来栋，少的只有一两栋。

（一）存在问题

一是这些住宅小区，由于是各机关企事业单位为解决本单位干部职工住房问题而自行建设的小区，这些小区物业管理大多由各单位的机关事务管理部门管理，或者雇请几个人，做做门卫值班和低层次的物业管理。由于这种小区大部分户数少，在建设和入住时没有跟办事处进行沟通，现在也没有进行交接，只是户口在所辖派出所，如阳春楼等，现这样的住宅楼在我境就有10余处。仅靠单位“输血”进行服务、管理，满足不了居民多样化生活服务需求。

二是没有划入社区居委会管辖，行政管理出现了“真空”。如小区无工作的居民办一些诸如准生证之类的手续，没有基层给开具证明信。

（二）解决措施

一是在区政府的协调下，民政部门对旧工房平改及拓建的局部住宅楼，进行较明确的规划和边界，从有利于资源的节约、整合和充分利用，有利于社区管理和服务水平的提高出发，应将这类相对独立的的居民小区划定为一个社区，建立一个社区居委会。对于设施比较完善的零散住宅楼，抓紧与周边已有的居委会合并，使工作纳入正轨。

二是经过整合而成的社区，应先组建社区党支部，实行社区居委会、物业公司、业主委员会“三位一体”的新型管理机制。社区党支部是小区“三位一体”管理的领导核心，在管理运作中起牵头、协调和监督作用。社区党支部书记、副书记和委员，由社区居委会、物业公司和业主委员会负责人参加，但必须从小区业主的党员、居民中民主选举产生，不由政府机关委派。通过社区党支部把三者联结成目标一致、各司其责、互为一体，共同管理和服务好社区。

总的说来,虽然城市社区管理中存在诸多的问题,但发展的前景较大。应根据现有不同社区管理模式的实际情况,体现人性、考虑人情、尊重人权，以人为本，逐渐探索出一套适应目前百姓需求的城市社区管理模式。社区居委会、小区物业公司和业主委员会是城市建设管理的最基层单位，是城市管理工作的重要组成部分，它既是住宅小区居民日常生活迫切需要，不可离开的服务部门；又是政府联系群众的桥梁和纽带，在相当程度上影响着整个城市三个文明建设工作的顺利开展。因此，理顺好居委会、物业管理公司和业主委员会的关系，合理的协调好三者之间的权限与职责。是当前社区建设的一个重要的研究课题,更是建设“居民自治、管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、文明祥和”的和谐社区的重要前提，并以此来推动城市基层社区的自治进程。