有关专家预测，七部委房产新政出台后，将有望加快天津城市居住区外扩的步伐。与过去“孤岛”型大盘开发有所不同，外围组团往往依托周边产业，都规划有丰富的现代城市综合功能，是真正的“造镇计划”。外围组团建设的启动，标志着天津城市建设及房地产开发进入高速城市化时代。

    市政规划引导居住区外扩

    根据天津市城市总体规划(2004-2020)，今后本市将严格控制并逐年减少外环线以内市区人口数量，同时采取加快城镇、城乡结合部住宅建设，完善和加快市区周边地区、各城镇的环境、医疗、教育、生活服务业发展等有效措施，将居住人口向滨海、市区周边新城(卫星城)和郊区县的中心村镇进行引导。

    在这种规划的指导下，今后天津市将严格控制在外环线以内市内六区建设低水平的住宅，腾出的中心市区用地，将主要用于商业、服务业和公共基础设施的发展，提高人均居住用地的水平。同时，加大外围组团居住片区的建设。

    按照规划，中心城区将划分为26个居住片区，近郊地区划分为9个居住片区，滨海新区划分为20个居住片区。除了传统的市内六区外，双口、西青、大毕庄、小淀、双街等外围组团居住区建设将成为重点。每个居住片区人口在15万至25万人左右，含3至5个居住区或居住小区。居住片区配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生服务中心等各项服务设施。中心六区人口规模将控制在470万人以内，近郊地区人口规模为150万人，滨海新区为430万人。开发商染指外围组团建设

    市政规划的大方向促使天津房地产开发热点发生转移，外围组团的房地产开发热潮已经开始涌动。据了解，包括万科、上海房投、朗钜、合生珠江、金地在内的外地开发商，以及金厦、津东、方正、乐康、永泰红磡等本地开发商，都已经悄悄地开始在外围组团进行土地储备。

    西部新城是各外围组团中最早启动的一个项目。该项目位于西青区中北镇，总投资超过100亿元，占地4平方公里，建筑面积400万平方米。该项目已吸引了包括万科、招商局地产、上海房投、金厦、乐康在内的诸多开发商介入。

    东丽、津南和宝坻也分别有几个房地产项目正在进行。万科和朗钜在东丽湖开发了两个超大型项目，占地分别为4095亩和1529亩；金地在双港取得了一块566亩的住宅用地；合生珠江在宝坻开发的京津新城占地2万亩。

    其他一些开发商也对参与周边组团开发表示出浓厚的兴趣。顺驰中国董事局主席汪浩向记者表示，下一阶段天津市近郊周边土地供应应该会大量释放出来，因此顺驰下一步在进行土地储备方面也会按照这种趋势进行，更多地参与外环线以外几个组团的开发建设，其中也包括一级土地开发整理。

    未来小城镇避免“睡城”

    外围组团的开发通常都有城市建设大规划背景，参与其中的开发商多是万科、金地、合生这样的具有丰富郊区大盘运作经验的房地产巨头，几个外围组团的建设，大都是采取多个实力地产商联合开发、住宅建设与城市配套同时推进的模式，因此在整体规划上更加科学、合理。

    如西部新城就吸引了五家以上的大型开发商介入，除了住宅建设之外，西部新城将在今后5年内陆续投资30亿元建设医院、文化中心、体育中心、四星级酒店娱乐中心、商业区等基础设施，并将建设一个占地200亩的景观湖，以完善城镇配套功能，美化居住环境。东丽湖地块由万科和朗钜合力开发，两个项目都规划了会所、商业街、学校、幼儿园、医院、邮政局等公共配套设施，朗钜·天域更是在一期就开始建设1.5万平方米的商业街和5000平方米的运动会所，做到配套先行。

    在产品设计上，小城镇更加丰富。据了解，几个外围组团中通常都会包括联排别墅、别墅级洋房系列、小高层、高层等一系列产品形态，满足不同消费者需求。如金地双港项目将引入其在北京“格林小镇”中的设计经验，以低密度住宅为主；万科的假日风景在产品中引入室内自然新风系统、遮阳系统、太阳能热水器、人工湿地水循环净化系统、雨水收集系统等一系列生态解决方案。

    同时，本市几个外围组团更加重视与区域经济的联动，很多郊区项目周边都有产业依托，西部新城依托西青的汽车产业，东丽湖依托空港物流区及周边旅游产业，京津新城周边还将建立商业贸易及物流区、高教基地、科技工业产业园等。这样的规划就避免了新城成“睡城”。

    小城镇适合四类居民

    业内人士认为，居住区外扩是未来城市发展的必然趋势，而且对于以下四类居民而言，小城镇是比较合适的。

    第一类，总价承受力相对有限的购房者。与土地日益稀缺的市区相比，外围组团综合开发成本相对较低，消费者可以用更低的价格买到更好的住宅产品。如即将开发的西部新城居住区在配置上超过了市区很多中高档房，而价格则会控制在更多人可以接受的范围内。

    第二类，向往田园生活的购房者。深圳朗钜房地产营销部经理严榕介绍，城区高地价带来的是高容积率、大密度居住人口、低绿化率，而小城镇的房地产项目则因地价方面的优势，可以把容积率降下来，同时把产品、景观做充分。

    第三类，二次以上置业客户。据了解，东丽湖、西部新城中的很多房地产项目一期工程都是以别墅为主，目的就是为了以优美的居住环境吸引二次置业者，进而使整个地块升温。而京津新城更是瞄准京、津、冀三地的二次置业客户。