随着北京市城市建设步伐加快，房地产业迅猛发展，住宅建设取得了巨大成就，多元化的产权格局已经形成。物业管理，作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，是改革和加强城市管理,推进社区建设,优化投资环境，促进经济发展的重要手段,越来越受到全社会的重视。

　　一、北京市小区物业管理现状

近几年来,北京市按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针,积极开展新区建设，大力实施旧区改造,现已建成10多个配套相对齐全的住宅小区。物业管理伴随房地产业的发展也迅速崛起。1995年，北京市第一家物业管理公司—莱州市住宅小区物业管理有限公司宣告成立，迈出了北京市物业管理的第一步。通过几年的改革实践，到目前为止，全市物业管理单位已发展到11家，其中取得物业管理资质等级证书的4家，从业人员350多人，管理的小区有30多个，管理面积130多万平方米。现在全市新建小区管理面积覆盖率达到100%，旧小区物业管理率达70%，公有住房推行物业管理的也有10%以上。管理体制从谁开发、谁管理发展为独立于开发商以外的物业公司；服务内容从房屋的维护扩展到房屋装璜、家政服务、社区活动、环境秩序等，形成多层次，全方位服务的格局。全市初步确立了社会化、专业化、企业化、经营性的物业管理新体制。1999年北京市公布实施了《莱州市住宅小区物业管理办法》，有力地促进了北京市物业管理行业的健康发展。物业管理主管部门把强化从业人员岗位培训作为提高物业管理服务质量的重要举措，到目前已举办了多期物业管理培训班，有127人持证上岗，拥有经济类、工程类中级以上职称的管理人员达33人，建立起了一支专业化物业管理队伍，创造了西环路小区一个全国优秀住宅小区和光州路、南环路两个省级优秀住宅小区。

二、北京市物业管理存在的问题
　　北京市的物业管理工作，虽然取得很大成绩，但还处于起步阶段，有些关系尚未理顺，不少方面还不尽如人意，全市发展也不够平衡。主要表现在以下几个方面：

（一）、社会对物业管理的认识有误区

物业管理走进北京市已有相当一段时间，但人们在认识上仍然存在着种种误区，表现在：第一，居民对有偿服务的不适应。相当多的居民还习惯于行政型、福利型的封闭式房屋管理模式，许多居民即使已经切实感受到物业管理新体制的优越性，但往往还是对花钱买服务的现代市场经济消费观难以适应。第二，物业人员认识上存在着偏差。普遍存在着“重管理轻服务，重收入轻付出，重自我轻协调”观念。第三，物业管理外部环境还不完善。物业管理是一项复杂的社会系统工程，涉及政府管理职能的转变，涉及到部门利益的调整。目前，政府调控这只“有形手”的优势还未充分发挥；物业管理协会还没有正式成立；物业管理招投标制度也没有正式施行。

（二）、开发商重建轻管现象严重

1、物业公司权限少。为了卖房，开发商成立了自己的物业公司，让物业公司处理不完善的工程。由于物业公司没有人、财、物处置权，一切都是开发商说了算，物业公司实际上就成了开发商的附属品，没有发展动力，服务意识淡薄。

2、物业公司空间小。开发商为获取最大利润，把能占的地方全占了，绿地很少，附属物很少，配套设施不完善。把能卖的全部卖掉，留给物业公司的物业管理用房、商业用房少，达不到建设部城市住宅小区竣工验收标准。

3、物业管理介入晚。在前期规划设计时，没有让物业公司站在50年管理的角度上介入整个开发的全过程，造成物业建设不符合使用管理要求。

（三）、物业管理市场化进程缓慢

北京市物业管理市场，还没有真正引入竞争机制，没有推行物业管理招投标，市场规律这只“无形手”的作用还没有发挥。　

1、物业管理企业没有独立的法人资格，企业发展后劲不足。目前，北京市大部分住宅小区物业管理基本上都是由开发商下属物业管理公司承担。物业管理企业没有独立的法人资格，其经营主要依赖于开发商的补贴和资助。这一方面造成了物业管理企业缺乏竞争意识，养成了守摊思想；另一方面也使得一些本该由开发商承担的责任有意无意间转嫁给了物业管理企业，阻碍了物业管理的正常运作。其结果是导致物业管理企业服务质量低下，企业规模小、效益低，缺乏企业可持续发展的必要积累，造成企业发展后劲不足。

2、物业管理内容少，人员素质低。目前，北京市物业管理的主要内容是卫生保洁、绿地绿化、公共设施维修，与《莱州市住宅小区物业管理办法》要求内容相差很远。安全防范和公共秩序管理工作还很薄弱，这已成为居民与物业公司矛盾的焦点。物业管理人员的素质比较低，持证上岗人员仅占从业人员的36%。

3、物业管理收费标准低，企业运作困难。除教育路小区收费标准为0.2元/平方米外，其他小区均为0.1元/平方米，难以维持正常管理所需费用。由于经费不足，造成物业公司经营困难，不能良性发展。

4、物业管理法律法规不健全。物业管理公司一方面承担着对业主提供相应公共服务的职责,另一方面又担负着对公共物业安全及秩序的维护和监督职责,但本身却不具备行政执法权及强制力,所以许多矛盾难以解决。比如,有些居民在装修中乱搭乱建，擅自改动设施,破坏承重结构,空调乱安装,车辆乱停放等,物业人员出面劝止,不但不听反而出言不逊。将问题反映到城建局和城市管理监察大队后，由于责任不清，问题迟迟不能解决。物业公司只能听之任之。

三、提高物业管理水平的建议

加强物业管理，要以加快推进城市社区建设为契机,进一步巩固、发展“创卫”、“创安”、“创建”成果,努力为社区人民群众的工作生活创造方便、文明、舒适、安全的环境。针对当前物业管理存在的问题,提出几点探索性建议。

（一）、理顺社区自治组织与物业管理企业的关系

社区自治组织(居民委员会) 是行政性管理主体,以管人为主,是居民利益的法定代表;物业管理企业则是经济性管理实体,主要管物。创建文明社区是居委会和物业管理公司的共同任务,目的都是为了创造“安居乐业”的社区生活和工作环境。要理顺两者之间的关系,必须解决几个问题:一是政企分开。通过协商，确定双方的权益划分,居委会不再从事与物业管理范围相重叠的公共事务和经济活动。二是明确职责。居委会负责小区内宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困和计划生育等工作。物业管理公司负责房屋维修、保洁保安、车辆停放、绿化养护、公共设施等管理工作。三是发挥居委会的监督职能。居委会作为居民利益的法定代表，必须充分发挥其监督职能，推动物业管理规范化。

（二）、积极推进物业管理市场化进程
　　物业管理必须走专业化、社会化、市场化的新路子。要运用政府行政管理这只“有形手”和市场规律这只“无形手”尽快打破垄断经营的状况，鼓励开发商与自己成立的物业管理公司分离，通过兼并、联合、改组等形式，合弱为强。要推行物业管理招投标制度，规范物业管理市场行为，通过竞争给企业以压力，促使其重视从业人员业务素质、思想素质的培训，不断增强创新积极性，应用科学管理，提高工作效率，从根本上促进服务质量、管理水平和经济效益的提高。

（三）、完善物业管理监督监管机制，提高规范运作水平

《莱州市住宅小区物业管理办法》已经实施了三年，但执行情况不容乐观。主要是外部环境没有形成，相关规章不配套，物业管理企业与有关部门的职责划分不明确等。要尽快成立小区业主委员会，与管理公司形成契约关系，加强彼此间监督，保障双方的权益；要尽快成立莱州市物业管理协会，推动行业自律，理顺行政管理与行业管理的关系，推进物业管理的健康发展。

（四）、重视旧小区改造，实行物业管理

北京市旧小区和旧房的闲置率呈逐年上升的趋势。主要原因是小区没有实行物业管理，房屋无人修，配套设施不全，赃、乱、差现象严重，满足不了人民群众居住的需要。北京市土地资源在逐年减少，不能只重视新区开发，今后要把旧区改造作为重点，营造安全、方便、洁净、绿色的居民居住环境，推进社区建设和物业规范管理。

（五）、扩大服务领域，提高物管企业经济效益。

作为企业的物业管理公司必须赢利，只有赢利了，才能滚动发展，才能更好地服务。目前，从北京市居民承受能力看，提高物业收费标准，一时难以实现。那么，物业公司必须从扩大服务领域着眼，提高经济效益。第一，充分利用开发商留下的物业用房和商业用房，出租或经营。第二、代理开发商销售房屋或代理出租和经营。第三、承揽开发商遗留工程增加收入。第四、成立装璜公司，承揽小区家居装璜；成立家电维修、房屋维修、水暖维修、洗车中心、保健中心、商务服务中心、用品配送中心等。物业公司必须在提高服务的基础上多做经营的文章，推动物业的良性发展。

（六）、转变观念，全面加强物业管理工作

房地产部门要根据市场经济发展规律，加快职能转变，把房管所的工作重点放到物业管理上。加强对物业管理企业的监督和监管，不断摸索总结加强物业管理工作的经验,促进社区建设。