青岛市有大小物业公司375家，物业市场“僧多粥少”竞争激烈。不久前，青岛金湖小区居民强烈要求撤换小区的物业公司，重新选聘高素质的物业公司入驻，以维护自己的权益，引起了社会各界的关注。物业被炒的原因何在？事情将如何发展？业主与物业间的矛盾纠纷为何日趋频繁？成为我们关注的话题。
物业纠纷成为新的投诉热点
据金湖小区一些业主反映，将要被炒的物业公司不仅服务不规范，而且还几次擅自提高物业管理费用。业主们说，收费不在多，关键看服务，但这样的服务不值！
类似的纠纷不仅仅发生在金湖小区。记者从法院、消协及物业部门了解的信息表明，近年来我国小区物业纠纷呈不断上升趋势。
今年以来，青岛市法院系统已受理物业纠纷案件100多件；青 岛市消费者协会接到有关小区物业的投诉量及咨询量均有较大增加；区级物业部门每天都能接到几起有关物业问题反映，物业纠纷明显趋热。目前的物业纠纷内容繁杂，涉及物业服务范围、物业管理费、物业管理责任、物业公用设施使用及物业与业主的角色纠纷等诸多方面。青岛市消协秘书长李坤兴认为：“小区物业纠纷的焦点是物业收费价格，根源在于业主眼中的物业服务与其预期水平存在差距。”
业主与物业间日趋频繁的矛盾纠纷，尽管与近几年的房地产市场升温有关，但也有其产生的独特背景。青岛双星物业管理有限公司总经理黄永柱分析说：“近年来，尤其是去年国家颁布实施新的物业管理条例后，小区业主维权意识不断提高，业主对物业公司的要求也越来越高。而一些物业公司因没有及时摆正自身位置，仍习惯于重收费轻服务，是导致物业纠纷不断的一个重要原因。”而青岛市市南区物业办主任秦思明则认为：“物业纠纷除缘于物业管理从业人员素质普遍不高外，更与物业责任不清有直接关系。”市南区物业办接到的物业纠纷中，有大约70%缘于物业责任不清。
据记者调查，目前市场上的物业公司大致分为三类：一类是由开发商派生的物业公司，一些业主称其为“肥水不流外人田”类型，全国目前约有70%以上物业公司属于此类；一类是由原房产部门的下属单位转制而来，带有浓厚的“官办”色彩，许多已被淘汰出局；一类则是完全按市场化运作的纯物业公司，前景较为广阔。目前，涉及前两类物业公司的物业纠纷较多，而后一类物业公司则因其优质服务更为广大业主所推崇。
物业“父子兵”遗害多多
近亲繁殖有悖自然规律，物业市场同样应当杜绝“父子兵”现象。然而，时下占据青岛物业市场90%以上是这种物业公司。业内人士认为，开发商和物业管理公司“父子兵”关系，是引发和激化物业管理公司和业主之间纠纷的深层次原因。
山东元鼎律师事务所律师张佳林说，因为青岛绝大多数楼盘是由开发商指派的物业公司管理的，一旦先前开发商承诺的诸如绿地、天然气等配套设施不到位，或房产证办理不及时，业主往往会直接找小区的物业公司，直接把开发商的责任归于物业公司，这种情况在诉讼中较为普遍。其中，物权不清作为开发商留下来的问题，在当前的物业纠纷中显得尤为棘手。张佳林说，在房市走热时，小区公共用房大部分控制在开发商及其派生的物业公司手中，而业主在购买自己的房产时实际上已分担了这些公共用房的费用。一些业主往往因这些遗留问题得不到及时解决，迁怒于物业公司，致使物业公司成为开发商的“替罪羊”。这是目前大部分业主认识上的一个重要误区。
正是由于物业公司与开发商这一藕断丝连的关系，使物业公司承担了太多业主的责难。青岛市市南区物业办主任秦思明说：“从行业管理角度看，业主选聘物业公司实行招投标的办法，可以改变这种‘父债子还’的状况。”而山东元鼎律师事务所律师章评则认为，开发商销售房子时应该与业主一起制定一个临时物业管理公约，对物业服务的时间、方式、标准、价格作出明确约定，避免日后发生纠纷。一旦将小区交物业公司管理后，出现涉及开发商遗留问题的可以依照这个公约处理。然而遗憾的是，目前大部分物业纠纷中却找不到这样一个临时公约。
提倡“物业消费”走出欠费怪圈
房子是一件商品，业主买房后并非一劳永逸，仍需继续为 “物业消费”而支出。或者说，业主享受了物业公司的服务，理所当然应支付物业费，这是天经地义的事。这一观点，正为越来越多的业内人士所推崇。
目前，大量的物业纠纷涉及到物业费交纳问题，根本原因是由于物业责任不清引起的。青岛市市南区物业办主任秦思明认为，业主是一个消费者，物业公司是一个服务者。就好比消费者到商场买了一双鞋子，如果不交钱是不会穿到脚上的；而如果鞋子出现质量问题，消费者应该拿着购物发票找商场，或到消协投诉。买房也是如此，物业公司是在对业主的房产进行服务，如果房产在保修期内遇到漏雨等房屋质量问题，业主应该找开发商。而现在，部分业主却往往以物业公司服务不到位为借口，拖欠物业费。
据了解，目前青岛市各物业公司物业费收缴情况并不理想。很少有几家物业公司收缴率达到100%，部分物业公司只能收到70%左右，勉强维持运转。而一旦 因业主拒交物业费引发连锁反应，会直接导致物业公司入不敷出，从而使物业服务质量下滑。这时，更多的业主会因其所受服务打折而继续欠费，这样就不可避免地形成恶性循环，最终受损的却是交了物业费的业主的利益。
据记者调查，目前多数小区居民对物业收费的心理承受能力，起伏于物业公司的服务档次。提倡“物业消费”意识，除了要加大物业知识宣传使业主转变认识外，仍需物业公司进一步强化服务理念，逐渐变成“专业服务提供者”，走上规范化、专业化道路。青岛东方花园新村就选聘新的物业公司公开招投标时，一家物业公司的标书写的竟是如何教育业主遵纪守法，评五好居民、四好家庭，错误地把物业公司当成了政府办事处。而青岛还有一家被业主炒掉的物业公司，甚至嚣张到逼着60多岁的业主委员会主任写书面辞职信！从个别物业公司的这种极端做法可以看出，目前物业公司需改进的地方也许更多一些。物业服务水平的提高，将直接关系业主“物业消费”意识的提高。
业内有关人士认为，业主采取拒缴物业费的方式抵制物业公司的某些做法，并不是一个成熟的行为。若对物业公司服务质量存在异议，可以通过正常的渠道、正常的手段，合法合理地解决。
“双物业”现象暴露执法“软肋”
小区业主炒掉不称职的物业公司本是情理之中，然而青岛天林花园却遇到一条难炒的鱿鱼。小区物业公司半年前就被业主通知解聘，而时至今日仍拒绝办理交接。由此暴露出的当前物业行政执法中的一些问题引人深思。
天林花园是一个位于青岛市东部前海的高档住宅小区，小区居民中有来自6个国家的海外居民，业主整体素质较高。青岛天林物业管理有限公司是开发商的子公司。小区业主反映，物业公司习惯于以小区主人的态度对待业主，让业主感到聘来一家管自己的公司。业主尽管每年交纳很高的物业管理费，小区管理却十分混乱，接连发生两起入室盗窃案，还丢失一辆汽车。一位小区业主对记者说：“老子开发，儿子管理。天林物业公司入驻小区5年多来，服务水平每况愈下，小区保安走马灯似的换，小区栏杆从未刷过，也从未向业主公布过物业管理费使用情况。作为业主，我们最大的感觉就是没有安全感。”
天林花园业主反映，2003年8月，天林花园123户业主中有94户签名，要求解聘青岛天林物业管理有限公司。天林花园业主委员会按照去年国家新出台的物业管理条例，依法维权。当物业公司对业主提出的整改意见置之不理后，小区业主大会决定不再续聘天林物业。期间，小区业主委员会通过公开邀请招标，选择了新的物业公司。然而，合同到期后天林物业仍拒不交接。在业主委员会的强烈呼吁下，青岛市城市管理局与市物业主管部门多次召开协调会，要求天林物业限期交接。然而截至目前，这家物业公司仍未主动向小区新聘物业公司办理交接，仍占据产权属于全体业主的物业办公经营用房、小区安全监控设备，把持小区物业资料。
据了解，天林花园内同时存在两家物业公司的“双物业”现象，在全国也较为常见。山东元鼎律师事务所律师章评说，目前在涉及新老物业交替的矛盾纠纷中，青岛物业行政管理部门显得有些力不从心，这在一定程度上助长了一些物业公司的不法行为。青岛市物业部门有关人士分析认为，去年国务院新出台的物业管理条例在地方上尚未有细化规则，执行起来仍缺乏操作性，致使一些执法部门在执法中一再退让。
短评 物业市场秩序该整治了
物业服务，情系千家万户；物业纠纷，祸及平安基层建设。为维护业主权益，规范物业行为，有关物业行政主管部门应切实行动起来，有所作为。
目前，仅青岛市就有大小物业公司375家，物业市场“僧多粥少”竞争激烈。值得注意的是，几乎每一家被业主炒掉的物业公司，都会采取诸如拒绝交接、恐吓业主的方式拖着不走，严重扰乱了物业市场管理秩序，造成问题小区的居民没有安全感，物业管理陷入瘫痪。2002年至2003年间，青岛双星物业管理有限公司曾参加过5次物业市场投标，其中就有3次遇到新老物业交接困难的事情。随着去年9月1日国务院颁布实施新的物业管理条例，广大业主维权意识进一步提高，加上一些地方的小区物业公司合同到期，业主委员会也面临换届，将会有大批不称职的物业公司被业主炒鱿鱼。此间，如果缺乏一个规范有序的物业市场秩序，必将引发更多的社会矛盾。
市场呼唤秩序，秩序需要规则。伴随着我国物业管理法规的进一步完善，将为物业行政执法管理和法律诉讼提供更加强大的法规支撑。而在目前情况下，有关政府行政主管部门仍需进一步加大物业市场整治力度，加大物业知识宣传，努力创造一个竞争有序的物业发展环境，还小区业主一片安宁。
