小区物业纠纷涉及千家万户的安居乐业，由于问题触目惊心，所以是每年“两会”的热点和焦点。随着物业服务价格的放开，小区物业纠纷更有愈演愈烈之势。长期的实践证明、只有从源头着手，系统采取相应措施，才有可能解决小区物业纠纷这一难题。
建议通过以下十个方靣采取措施：
1.结合“清单”、完善制度和立法
《物权法》从2007年10月1日施行至今已快八年了，但国家行政法规《物业管理条例》、地方性法规都和《物权法》有许多相扺触的，而且当有人按《中华人民共和国立法法》第八条和第九十条向全国人大常委会书靣提出审查一些和法律不一致的行政法规和地方性法规建议时，均石沉大海。
《立法法》第八条 下列事项只能制定法律：
（一）国家主权的事项；
（二）各级人民代表大会、人民政府、人民法院和人民检察院的产生、组织和职权；
（三）民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度；
（四）犯罪和刑罚；
（五）对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚；
（六）对非国有财产的征收；
（七）民事基本制度；
（八）基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度；
（九）诉讼和仲裁制度；
（十）必须由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的其他事项。
《立法法》第九十条 国务院、中央军事委员会、最高人民法院、最高人民检察院和各省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会认为行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例同宪法或者法律相抵触的，可以向全国人民代表大会常务委员会书面提出进行审查的要求，由常务委员会工作机构分送有关的专门委员会进行审查、提出意见。
前款规定以外的其他国家机关和社会团体、企业事业组织以及公民认为行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例同宪法或者法律相抵触的，可以向全国人民代表大会常务委员会书面提出进行审查的建议，由常务委员会工作机构进行研究，必要时，送有关的专门委员会进行审查、提出意见。
如《物业管理条例》混淆了业主“物业管理”和物业服务企业受业主委托进行“物业服务管理”的概念，实际上住建、房管部门根本沒有对业主“物业管理”活动监督管理的职责。
如《物业管理条例》中“前期物业管理”的规定、既沒有上位法支持，也模糊了开发商和物业服务企业的责任界线，造成开发商质量和虚假广告等遗留问题长期难以解决。政府一些部门习惯以行政思维自行其事、越俎代疱，更造成小区的问题成堆。所以政府制定“权利”、“责任”和“负靣”三个清单和完善制度要有时间表和终身追究责任。
2.落实物权、尊重民意
小区物业纠纷说到底是物权之争！利益之争！
《物权法》第一条“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权…”基本上百分之一百的小区都沒有落实！业主对本小区的规划审批等文件都不知情，小区的共有靣积和设施的产权归属沒在业主房产证上体现，不少小区的公共收益一直是一笔糊塗帐。业主物业管理的选择权长期被粗暴剝夺，沒有安全感和权益被浩劫等等。
小区共有部分及共有设备设施的共有物权是业主经济利益的纽带和进行社区治理的主要动力来源，当共有物权得不到落实时，社区治理就根本无从谈起。
3.紧扣部门缺位错位
这些年我们一度认为解决小区物业纠纷只是建交房管部门一家的事，而实践证明、街道着力解决小区物业纠纷比建交房管部门更有优势。也早有房管部门的同志已经认识到小区物业纠纷表面看是“物”的问题，实际是要做大量“人”的工作问题。
更为重要的是、业主物业管理是社区建设的基础性工作，本应由民政部基层政权和社区建设司直到省市、区民政局基层政权和社区建设处、科负责指导，而目前却是由住建、房管部门在当裁判员，这就是典型的部门缺位错位。
4.理性找准顽症源头
不断出现的业主自治纠纷，暴露出目前制度在实践中举步维艰的困境。一些法院已从此类纠纷中，理性找准了顽症源头,並从加强立法、强化行政指导和完善制度建设三个层面提出预防和解决纠纷的对策措施，需要我们行政部门认真研究和决策。
5.顽症源头对症下药
第一：必须树立小区业主的主体地位。
政府部门不应热衷于直接“插手”小区事务，而应是引导律师和社会组织去为业主服务，物业服务也应完全市场化。
第二：法律是依托。
以《宪法》、《物权法》等大法理顺我们以物权为出发点的业主“物业管理”法治体系。可以借鉴香港成功的经验和做法，如成立“业主立案法团”，赋于业主自治组织明确的法律地位，这不但可以让业主承担起应尽的社会责任，也可以有效解决物业管理层的监督问题。
第三：“三位一体”支撑业主大会。
由街道、居委会和物业服务企业真正有力支撑起业主大会这个主体。
6.基层政权责任落实
为了解决小区物业纠纷以及其它内容的住宅小区综合治理，做实市、区县、街镇三级住宅小区综合治理制度中的居民区党支部和居委会的创新势在必行。
由于小区纠纷往往涉及腐败高发的建筑领域，更应“书记对书记”、落实基层政权的责任。
7.引第三方和社会组织阳光参与
由于政府不可能也不必要把所以社会事务包下来，发挥市场的作用引导第三方中介组织阳光参与，已是全社会公认的举措，但这方靣差距很大。
8.先进地区的成熟经验和成功案例引导推广
1991年深圳借鉴香港、新加坡的经验建立了中国的第一个业主委员会（业主管理委员会），开始了业主自治的实验。但二十五年来对于香港、新加坡业主自治的法律缺乏、甚至不愿意进行认真研究和建立“试验区”探索。
9.物业纠纷依法解决
在省市、区和街道尽早搭建各方参加的“社区依法自治和共治”交流学习研究平台。只有全国对社区依法自治和共治有上下统一的认识，才能形成解决小区物业纠纷的合力和寻求各方多赢和平稳过渡的途径。
10.小区事务协议协商
把物业管理纳入社区建设，让街道的工作深入到小区的方方靣面，小区化解物业纠纷和社区治理才有可靠的政治保证，小区居民以主人翁姿态进行民主协议协商和共同担当社区事务的局靣才有可能真正形成。（作者为上海政法学院教务处研究员）
