桃源居社区建设12年来借鉴国际40余个“联合国人居社区”先进经验

　　建和谐社区要以人为本规划均衡

　　核心提示

　　当风起云涌的“住宅革命”将住宅开发模式由“实用型”向“舒适型”再到“生态人文型”转变之际，人们开始关注居住家园的生活与幸福指数。但放眼国内，由于系统性的人居规划体系的缺位，及开发商对利益的畸形追求，大部分社区开发，仍然停留在城市快节奏下满足生活起居的“卧城开发”模式。

　　桃源居社区建设十二年来，借鉴了国际40余个“联合国人居社区”的先进经验，并在结合中国国情的基础上，“以人为本、均衡规划”，从而催生了一个让发达国家人士由衷惊叹的平安和谐社区。桃源居的实践证明：以人为本，规划均衡，是建设和谐社区的前提。

　　规划的威力

　　回顾桃源居社区建设史，里面可谓页页写着一个“苦”字。

　　苦从何来？“苦根”在随着土地一起“接收”过来的天方夜谭式的原规划——在75.7万平方米的面积里，作为绿化、教育用地的六号山占地面积16.9万平方米，9条市政道路19万平方米，3000个地面停车位6万平方米，剩下的34万平方米土地面积却规划了238万平方米建筑面积。

　　如此一来，这块地就被想当然地规划成了上百栋密密麻麻的超高楼群林立的中央商务区。其中有两幢更是达到97层，号称“97大厦”。

　　不必说在上个世纪90年代初，在这片路、水、电不通的荒寒城郊能否“打造”出一个“中央商务区”；仅因为桃源居紧邻着深圳机场这一点，这个原规划就足以让开发商陷入绝境：《航空法》严格规定机场周边的航空净高限制是100米。因此桃源居一开始就掉进规划黑洞：若照原规划建设，超高楼群就要“冲破天”，违反《航空法》；若遵循《航空法》，把楼群压低，要达到建筑面积，楼群就只能铺满地——不仅违反《消防法》，而且一些应建的公建配套设施根本无法插足。这样的开发，不但社区建设无从谈起，这楼根本就没法卖。

　　桃源居开发商只能壮士断腕：通过各种渠道，申请修改原规划。9年间，前后改了9次，把楼层高度和容积率降下来。这一路改下来，开发商的亏是吃大了：到2000年，建筑面积已核减了70多万平方米，合当时地价就达3亿多元人民币。

　　这让开发商第一次领教了规划的巨大威力。

　　圆满的解决

　　1995年，桃源居第一期小区建设完成，入住人口是300户、1200人。但此时，社区依然面临着规划之痛：路、水、电不通；紧邻着社区的就是一座每天运送上千吨垃圾的黄田垃圾填埋场，臭气熏天、蝇虫遍地，环境污染无以复加。区域规划的先天缺陷，让社区生存一再经历生死考验。

　　在此期间，开发商不得不斥巨资为原规划“补课”：铺设道路、给水管线和燃气管道，架设路灯等。事实上，迟至2000年，桃源居才正式通水。

　　开发商并不讳言：桃源居开发建设12年来，总共投资了10多个亿用于配套建设，其中相当部分特别是开发初期的配套建设，是不得已而为之，是为了满足前几批业主的基本生活需求。因为没有这些原规划缺少的基本配套设施，桃源居这个项目就要“烂尾”，其结果是开发商、先期购房者一起血本无归。

　　“这些年来，因为路、水、电、垃圾场及其他一些生活配套问题，一些不了解情况的业主把矛头对准开发商和地方政府，不断搞投诉、上告、游行。社区生存都是大问题，怎能奢谈和谐。”李爱君回忆起往事，不胜感叹。

　　一直深受规划所累的桃源居，在2000年反因规划获得了生死大挪移：一个原因是在地方政府的大力支持下，风雨飘摇的桃源居项目终于解决了历史遗留和债务重组问题，实行银行监管开发；因区域规划和社区规划不对接造成的路、水、电和垃圾场问题也得到了圆满解决。

　　最终的出路

　　1998年至2000年间出国寻找海外资金的李爱君，取回了“以人为本、均衡规划”的社区开发真经。通过对全球40多个荣获联合国人居奖的顶级和谐社区的考察，她认识到：和谐社区的一个共同点就是根据区域特点，首先确立社区功能定位，然后依据各自的功能定位进行均衡配套。比如城郊卫星城，配套就要一应俱全，少一项，就是一个社区不和谐的潜在因子。也不能多，多了就是资源的闲置，增加开发商的支出和居民的负担。

　　地处城郊、规模为深圳第一大盘的桃源居功能定位就此明晰：深圳西部中心组团的副核心；商业为龙头、教育为特色、文化为内涵、环境为依托、文化为内含的卫星城。

　　思路决定出路。于是在2001年，桃源居独家引进清华大学首个异地基础教育项目——深圳清华实验学校，买家蜂拥，奠定教育型社区特色。桃源居社区从此走上价值发现之路。

　　于是一个占地1.16平方公里，建筑面积180万平方米的配套规划随之定型：两个占地面积共达5.2万平方米的市民广场，及以百座成语雕塑、千米艺术长廊为代表的文化建设硬件展现“文化内涵”；三个占地面积共达34万平方米的山体森林、生态和体育公园切合“环境依托”等。

　　一个原先因规划不到位而举步维艰的“市外桃源”，终成集居住、生活、休闲、学习、工作、教育为一体的，可持续发展的，优美、平安、和谐的“世外桃源”。

　　功能定位

　　为居住者设计

　　提示：桃源居社区规划由澳大利亚柏涛设计院与深圳华森设计院联合设计。华森公司设计师肖蓝在其《深圳桃源居规划记录、社区功能定位报告》中，从其专业角度，揭示出了桃源居“为居住者设计”的人本理念。以下是报告摘录。

　　在东西区之间的市政路上穿行而过，一次一次地穿过有特色的人行天桥，感觉进出于一个小小王国的大门。发展商脑中的一个梦想，建筑师笔下的一幅图画渐渐成真，确实经历了无数次的碰撞与曲折，是发展商与建筑师共同创作的结晶。

　　桃源居最初的社区规划是一个“都心”架构，除了排布居住组团，还用去十余公顷的土地规划了宏伟的中央商务区。社区道路依城市级规划，主路红线宽50米，道路呈方格网布置。原规划不符合项目所处的位置要求及区域发展定位，所以不具备可操作性。

　　规划的调整和最终定位基于社区地理位置、企业生存和发展要求，特别是居住的舒适性考虑。新规划定位于深圳西部中心组团副核心，是深圳西部的人文生态“卫星城”。规划调整放弃了大量的开发面积，将238万平方米的开发容量降至180万平方米。这样在1.16平方公里的土地上，总容积率降至1.43，使规划调整到一个适宜的城郊居住密度，同时为建造花园式社区打下了基础。

　　大的社区相当于一个小社会。配套设些什么、规模如何，并不是能够一次规划到位的，而是根据社区逐步形成过程中，不断产生的居民需求调整到位的，需要规划动态平衡。桃源居社区25万平方米的公建面积，直接服务于社区的占7.6万平方米，满足人们衣食住行、精神依靠、社区管理与服务，另外17.5万平方米是商贸设施，形成区域的经济和文化中心，面向的不仅是社区，而是整个社会。这两方面结合，变为社区今后运行的支柱产业，可以让社区内12－15％的居民就地就业，为社会分忧。如果可以让居民就地择业，无疑帮助社会解决了相当多的问题。这也是联合国人居奖社区评选的硬指标之一。

　　开发商深圳航空城（东部）实业有限公司董事长李爱君常常会被她的业主们感动，居民们的需求便成了发展的建设目标。这些需求引起规划与设计功能不断地调整，当然也使开发商的配套服务投资不断地增加。她的心中总是有着建起一座世外桃源的梦想。为了这个感性的理想，开发商在现实中付出了很多的努力。“为居住者设计”，是发展商与建筑师共同的立场。

　　记者观察

　　“共输”与“共赢”

　　桃源居能苦尽甘来，成为一个抢手的楼盘，成为一个屡获国内外殊荣的国际教育人文社区，关键在于开发商能在最危急之际壮士断腕，前后损失了20多个亿的投资，终于把这个因建立在对土地价值的虚妄想像中而成空中楼阁的原规划方向，彻底扭转了过来，再结合从全球40多个获人居奖社区“拿来”的先进经验和中国国情，最终结晶出了具有鲜明桃源居特色的“人本规划”模式，成就了一个5万人共同的美好家园。

　　开发商并不讳言，根据调整后的新规划多投资的10多个亿中，有相当部分特别是开发初期的配套规划、投资，是不得已而为之。因为没有这些原规划缺少的基本的设施，桃源居这个项目就要“烂尾”，其结果是开发商、先期购房者和债权人的“共输”。

　　项目立住脚后，在全球视野中，开发商深深体会到了按“人居需求”规划、建设的重要性。这里面既有巨大的经济效益——人本规划让居民的生活成本大幅下降，让社区发展实现可持续，让业主的身心健康得到保障，从而实现了楼盘的旺销和开发商品牌形象的提升；更有无法估量的社会效益——社区各方在互谅互让、共同参与中，脱胎出了一个让世人瞩目的现代化社区典范。

　　这样的结果，缘于桃源居开发商从纯盈利组织的范畴里抽身而走，上升为一个建造良性发展的“小社会”的社会型企业。

　　这样的一个“共赢”局面，应是每一个有社会责任感的大开发商的终极目标。

　　开发模式

　　透视桃源居规划新举措

　　创新人本开发vs土地开发

　　一个不容忽视的现实是，目前国内许多开发商眼中只有“土地”两个字：拿地、造房、圈钱“三部曲”一唱完，就万事大吉、抽身而去了。

　　桃源居对目前这种土地开发模式的颠覆性创新是：在围绕土地资源开发的同时，充分按照“以人为本、人本需求”原则进行规划和开发。

　　在桃源居社区开发的土地出让合同中，原总建筑面积238万平方米，为了适应“人本需求开发”而直接砍掉了80万平方米，合同中约定的公建设施面积为5.6万平方米而实际上增加到了36.4万平方米（含清华学校增建9.28万平方米）。增建部分主要用于满足居民生活、文化、教育、体育、医疗、福利、环境等需求。这意味着，桃源居在土地总面积不变的情况下相应地减少了能赚取利润的商业住宅的建造。

　　创新造势开发vs借势开发

　　在不能像其他社区借助于较为完善的公建配套与市政设施（至少“三通一平”）的形势下，桃源居社区出路何在？惟有“不等”、“不靠”自我完善、自我造势，才是社区开发的惟一出路；惟有以先修路后建房，先配套后建区的战略，用“造势开发”对“借势开发”的颠覆，才能力挽桃源居社区于濒死之地……

　　为了这个“战略”的转移，为了那个不灭的“桃源梦想”，桃源居历经了“八年抗战”，可以说为中国的社区开发模式趟出了一条血路。

　　创新人居开发vs“卧城”开发

　　中国的部分社区开发模式，仍然停留在城市快节奏下满足生活起居的“卧城”开发模式。社区，只是晚上睡觉的地方，而非入住居民学习、生活、工作、休闲的和谐家园。而桃源居社区围绕人居开发调整规划，充分满足了社区居民和家庭在生活、娱乐、文化等方方面面的需求。

　　依据居住区规划指标，每1000户只需配置5600－9500平方米公建；就商业一项，依照当地市场调研，每5000户也只需1万平方米超市和200－300个专营店即可满足。但桃源居的规划远远超越了现行的规范数据。为了搭建起社区舒适生活及良性发展的构架，商业建筑配套增至17.5万平方米，文化、娱乐、医疗设施增至7.6万平方米，投资也从原来的2.2亿的预算，增加到5.8亿。最终，桃源居居民得到的不仅仅是一个晚上睡觉的地点，而是一个环境优美、配套完备、人文气息浓郁的花园社区。

　　创新

　　公益开发vs赢利开发

　　现代企业管理理论认为：企业的天职就是最大限度地获取利润，而今天在西方发达国家，社会主流已转而推崇以达到社会公益福利为目的的社会型企业。

　　为了促进家庭的平安、社区的和谐、居民的幸福，桃源居社区开发企业的公益色彩渐浓：为把垃圾场改造成生态公园，投资了6000万元；为把横跨社区内前进路上仅需投资20万元的两座人行天桥建成社区标志性建筑和“连心桥”，耗去了近600万元；社区儿童中心、儿童泛会所、老人颐康园、女子学校等公建设施的投入已达3000多万元等等。

　　在一定程度上，桃源居突破了“惟利是图”之境。