2004年8月，家住湖南省益阳市的马先生一纸诉状将自己居住小区的物业公司告上了法庭，要求赔偿自己停放在小区内的汽车丢失的损失。现如今，物业公司在小区内圈出场地划出泊位线，承诺提供停车服务，业主也应约缴纳了停车费，如果车辆在小区被盗，物业公司应否赔偿？双方就此建立的是保管合同关系还是车位租赁合同关系或是一种建立在物业管理合同关系基础之上的停车服务合同关系？前不久，湖南省益阳市法院就面临了这样一个难题。
起因
2004年5月18日，湖南省益阳市的马先生购买了一辆二手桑塔纳汽车。翌日，当他驾车驶出小区大门时，门卫拦住了他，并说，今后如果车子要停在小区内，必须向物业公司租用停车位并交纳停车费。门卫还拿出了一张打印好的填充式《租用停车位合同》，内容大致为“由其租用21号车位并每月缴纳40元租金，车主应主动配合小区物业管理工作，而物业公司有责任协助乙方停车位不被他人占用或破坏，但仅提供停车位场地，不承担停车车辆的任何保管和保险义务”。马先生觉得把车子放在停车场会比较安全，于是就在合同上签了名，同时按约定缴纳了半年的费用共240元，物业公司出具了机动车停车发票。20004年7月20日下午，马先生像往常一样去停车，结果发现车位被一辆白色面包车占用了。马先生因找不到面包车的车主，也找不到小区保安前来处理，无奈只得把自己的车子停在旁边。第二天早晨他发现自己的汽车已不翼而飞！马先生当即向公安机关报了案，民警赶来勘查现场并作了一些调查，发现小区门卫没有对进出车辆进行登记记录，小区电动门也坏了。眼看通过公安机关查找失窃车辆的希望渺茫，马先生就向物业公司提出赔偿要求。物业公司解释自己只是提供停车场地，对停放的车辆没有看管义务。于是马先生一纸诉状将物业公司告上了法庭。
焦点
2004年8月9日，法院对该案进行公开开庭审理。双方对于那份《租用停车位合同》以及汽车停在小区内失窃的事实并无太大的争议。
双方争论焦点之一，物业公司收取马先生住宅小区停车费后，双方形成了何种合同关系？
马先生坚持认为，自己与被告形成的是物业管理合同和车辆保管合同。依据是被告在停车场的公示牌上明确告知“一车一票，凭票取车，凭票赔偿”，并向其收取停车费。至于《租用停车位合同》中的赔偿条款———物业公司“仅提供停车位场地不承担停车车辆的任何保管和保险义务的内容是格式条款，签订时未明示，且与公示牌内容冲突，要求提供方作出解释。
物业公司则认为，双方建立的不是保管合同关系，只是一个租用停车位的合同理由之一是从合同的形式要件看，业主委员会与其签订的物业管理委托合同中，车辆的管理为交通与车辆停放的管理，车辆停放有序，而没有保管车辆并承担车辆丢失赔偿责任的内容。此外，双方签订的《租用停车位合同》也明确了不承担所停放车辆的任何保管和保险责任。理由之二是从合同的实质要件看，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返回该物的合同，保管合同自保管物交付时成立。而事实是马先生自租用车位后任何时间都可以自由停放，不需要向被告履行交付和提取手续，包括丢车当晚的停、取车也同样没有与被告办理交付手续。物业公司认为其与马先生之间是车位租赁关系，其应承担的义务是保障停车秩序，保证马先生的车位不被他人破坏和占用。既然没有保管义务那么对汽车的失窃也不该承担赔偿责任。
双方争论焦点之二，物业公司是否有权将小区公共部位划为车位出租并收费？
针对物业公司对小区停车管理这一问题，益阳市物价局、公安局、房管局曾联合发出文件。文件规定，小区公共场地的产权是业主共有的，物业公司无权出租。他们只是划出一定的场地进行停车看管服务，规范小区的秩序。市物价局批给的是停车服务收费，不是租用车位的费用。
物业公司则认为，上述文件既然明确允许其提供停车看管服务，业主又将公共部位交给物业公司管理，因此物业公司享有事实上的出租权。只是收取的费用应该归业主。为此物业公司提供了当时其要求对小区车辆实行停车管理并收取车位场地使用费以及获得业主委员会同意的报告同时物业公司也承认收取的费用没有交付业主而是贴补了公司亏损，但这也是经过业主委员会同意的。
双方争论焦点之三，小区停车场“一票一车，凭票取车，凭票赔偿”的公示牌是否可作为物业公司应赔偿的依据？
马先生认为，物业公司在小区停车场设立的告示牌是对公众的一种明确告示，是对自身义务的一种承诺；自己也是看了公示牌的内容去停车交费的，被告理应按公示牌承诺对丢失车辆赔偿。
物业公司则表示，该公示牌是由工商部门统一制作、统一规范的，凡设停车场的单位必须购买和设置，具有普遍性，并非被告所作告示。并且“一票一车，凭票取车，凭票赔偿”是针对临时停车而言，不针对长期租用车位的情况。收费的标准是根据双方签订的租用车位协议而非公示牌。
认定
2004年10月27日，法院作出一审判决。一份长达6400多字的判决书这样认定：
第一，原被告之间不存在保管合同关系。被告在小区停车场设置的告示牌是有关行政管理机关针对全市各种机动车停车收费统一设计的标牌，原被告之间在建立停车收费关系时，并没有发生“一票一车凭票取车”的事实，车辆的开、停、进出均由原告自由掌握，不受被告控制。原告未将车辆交付被告并置于被告的占有和控制之下，双方未达成保管车辆的一致意思，更没有发生实际保管车辆的行为。
第二，原被告之间也不构成车位租赁合同关系。从收费许可角度看，市物价部门及有关行政管理部门在审批和核准有停车场经营范围的物业管理企业时，对收费行为的性质界定为停车服务收费，即被告收取的是停车服务费而非其自称的车位租赁费。从车位所有权角度看，此案所系场地的所有权归全体业主，物业公司并非车位所有人，不享有车位的出租权。
第三，原被告之间构成的是在双方物业管理合同关系基础上建立的小区停车服务关系。根据小区业主委员会与物业公司签订的物业管理服务委托合同，被告有义务对小区内交通和车辆停放秩序进行管理，维持公共秩序和小区安全防范等，并可以向物业使用人收取车位使用费。是否使用小区的停车位及缴纳相应停车费，实际上是物业公司供物业使用人选择的特约物业管理服务项目。原告选择了这一服务项目，双方之间在物业管理合同关系的基础上就建立了小区停车服务合同关系。有关行政管理部门核准的收费项目也就应该是停车服务费。被告与原告签订的名为租用停车位的格式合同中，被告的义务规定为“协助乙方停车位不被他人占用和破坏，仅提供车位的场地”等，并不能改变双方之间的停车服务合同关系。
责任
那么在停车服务合同关系中，被告对原告的车辆是否负安全保障义务呢？法院认为：双方在签订物业管理服务合同以后，被告就负有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务，双方建立的停车服务合同关系，更使被告对原告的车辆负有一定的安全保障义务。2004年5月19日至7月20日期间，被告并未按管理规定对小区的进出车辆和停车场停车进行登记，对进出小区的车辆没有尽到安全检查义务，对原告的21号车位被他人车辆占用也未进行管理，被告的上述行为系违反双方停车服务合同义务的行为。由于被告未切实履行其对原告车辆的停车服务职责尤其是安全保障义务，是造成原告车辆在小区内失窃的原因之一，被告应对原告失窃车辆造成的损失承担赔偿责任。
法官点评：
业主，请加强您的权利意识
近年来，汽车停在小区内被盗，业主要求物业公司赔偿的诉讼时常发生。由于具体案情不同，判决结果也各有不同。物业公司仅收取每日数元的停车费，如果动辄支付数十万元的赔偿，权利和义务明显不对等，往往导致其为转移风险而提高停车收费，增加了车主负担；而如果物业公司不承担赔偿责任，也将导致经营管理者放松管理。事实上，由于小区的停车位很多都是在露天相对开放区域，物业公司很难对停放汽车实行全天候看管，对此物业公司购买停车场责任险以降低自身风险的做法倒是值得尝试的。本案折射出的问题是，许多业主们对于小区公共部位的权利意识不强，一些物业公司没有很好地为业主提供物业服务，相反成了凌驾于业主之上的管理者。就小区停车缴费而言，业主们往往只知道按规定缴费，至于该不该缴以及缴的是什么性质的费？缴了费后停车人享有什么权利？物业公司收了费该做些什么？这些都比较模糊。有关部门应当及早制定相关规定，以规范小区物业停车收费方面业主与物业公司各自的权利义务，减少不必要的 纠纷和诉讼。
相关链接
《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第四十七条：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
