不论是地理位置，还是社区居民的构成，中山巷社区的定位都应该算是高档社区——湖北省襄樊市昭明街道中山巷社区位于市中心，地处市委、市政府所在地，辖区内有行政企事业单位11家，个体工商户61户，居民3150户，基本处于襄樊市中高社区水平。但是，这样一个高档社区在2005年之前，这里的居民却享受不到同等的高档物业服务……
2005年之前，由于没有物业公司，中山巷社区居委会几乎承担了社区事务以外的所有社区服务活动。但是，由于资金少、服务项目单一、服务不专业等原因，让居委会和居民对社区服务都不满意。一方面，居委会的义务承担往往是力不从心;另一方面，由于居委会是义务服务，居民们对服务即使不满意，也不好意思找居委会理论。因此，让不少人羡慕的属于高档社区的中山巷社区里，往往是垃圾清运不及时、绿化无人管，社区内环境不尽人意，而居民迫切需求的家政服务更是没有……
尽管如此，社区居民的服务需求并没有因此中止，而是在日益增长。2005年3月8日，新一届的社区班子组建以后，对社区的情况及居民的需求进行了走访调查，调查结果显示，居民迫切需要专业的、全面的物业服务。此外，不少居民提出“适当地付费也能接受”，在他们看来，过去那种纯义务的服务，质量根本不能保证。
至此，新成立的社区班子决定着力解决服务问题。但现实情况摆在面前，人力、物力、财力都缺乏，怎样才能做好服务工作呢？于是，社区的6名工作人员临时分成两个组，一组人员负责筹建尚不规范的办公设施，另一组成员广泛与物业服务的相关人士接触，了解物业服务项目，倾听专业人士的意见和建议，以寻求突破口。经过取经和论证，居委会提出了一个大胆的解决方案——2005年5月，中山巷社区居委会本着“以服务求生存、以服务谋发展、以服务促繁荣”的原则，成立了中山巷社区物业管理服务公司，由社区居民通过购买服务的方式与社区居委会签订合约，社区向居民承诺“若服务不到位，居民随时可以找责任主体——物业管理服务公司解决”。
“两块牌子，一套班子”的物业管理服务模式
居委会成立物业公司，听起来很新鲜，它将怎样运作呢？
准确地说，中山巷社区物业管理服务公司采取的是“两块牌子，一套班子”模式，公司是社区居委会和社区居委会委员共同出资组成的，但是主体上是分开的。物业管理服务公司股东6人，包括社区居委会书记（主任）和5名社区居委会委员，社区居委会书记（主任）同时担任物业管理服务公司的总经理，居委会委员为公司股东。中山巷社区物业管理服务公司注册资金为人民币10万元，社区居委会和社区居委会委员各占50％的股份（协议上只是社区居委会和居委会书记两个合资主体，其他出资的居委会委员都挂在书记（主任）的名下）。
社区工作人员是入股者，这是不是意味着他们将终身受聘于社区居委会呢？因为按照“居委会组织法”规定，社区是3年一换届选举，如果这些兼职股东的社区工作者在下一届换届中落选又将怎么办呢？对于这一疑问，中山巷社区居委会有关负责人说，“在决定成立物业公司之前，已经预想到了种种可能。”入股的社区工作人员，如果下一届换届选举时落选，不再担任本社区职务，可以撤资，也可以在物业管理公司继续应聘，但其身份只是股东和物业公司工作人员了。若总经理不再担任社区书记（主任），其法人代表资格由中山巷社区居委会继任主任接任，继任主任不享受股东权利，原总经理可以继续享受股东权利。总经理主要负责召集股东会，制定公司的经营计划、财务预算方案、利润分配方案，决定公司内部管理结构设置、公司人员招聘和培训。社区居委会成员既是物业管理服务公司的股东又是物业人员。其他所需物业工作人员则实行岗位开发的招聘制。
对于聘任的物业人员，中山巷物管公司非常注重专业性的培训。公司成立之初，通过社区劳动保障就业平台，招聘了5名工作人员，为了提高他们的业务技能，还特意邀请了市公安局保安公司的领导和派出所干警以及物业专业人士对他们进行了业务培训，给他们讲解物业管理服务的相关知识，让他们全面了解物业管理服务的相关内容。此后，公司先后组建昭明巡逻队、暂住人口协管队、保洁队等工作岗位，安置了15名下岗失业人员再就业。
为了赢得居民的支持与配合，也为了解居民的服务需求项目，中山巷社区居委会物业管理服务公司逐家逐户征求居民的意见，并将居民的服务需求、服务标准一一统计在册，使公司的服务项目有了针对性。物业公司先后开展了家政服务、水电安装及维修、小区绿化服务、房屋中介服务（不含鉴定和评估）、房屋租赁、信息资讯服务等多项服务活动，使物业管理形成了网络。
中山巷社区物业管理服务公司运行模式图
按需提供有偿和无偿服务
成立了物业公司，并非一味求营利，“我们毕竟是居委会成立的物业公司，居委会本身就肩负着服务居民的义务。”因此，中山巷社区物业管理服务公司基于服务需求的不同制定了有偿和无偿两类服务。社区居委会工作人员介绍，“这和纯商业的物管服务有本质的区别，这也是居委会成立物业公司的一大特点。我们拓展有偿服务是为了提高服务质量，但无偿服务仍是主导。”
无偿服务的内容有:经常为社区下岗失业人员开展一些免费的就业培训活动;请专业人士为居民提供生活性指导，如指导如何减肥（这是根据居民需求而设置的项目）;物业公司义务接放学的小朋友，工作人员充临时保姆，陪孩子们一起做游戏、一起读书做作业;对社区的一些老干部进行免费护理;物业负责每天更新制作社区宣传栏，还在社区的外围墙上制作了以倡导节俭、环保、文明意识的文化墙;根据业主的兴趣和爱好，定期举办主题不一的业主联谊会。
有偿服务的内容是居委会通过对前期的调查而增设的过去没有，但居民需要的服务项目。其项目有:成立8人保安小组24小时定时、定点对社区进行不间断的巡逻，此外，物业管理公司在社区里安装了摄像头，进行电子监控，确保社区居民的安全;举办各类招聘活动，以及与用人单位建立长期联系，解决4050、4555人员和下岗职工的再就业问题;聘请专人对楼道和公共场所实行全天候保洁……居委会介绍，“以上说到的这些项目里，除了解决了下岗职工再就业后，一次性收取几块十块的劳务费外，其他的费用都包含在了物业费里。准确地说，我们推出的有偿服务应该是低偿服务。”
而物业费的制定也是根据服务项目以及居民的可支付能力而采用的不同收费标准。小户型物业费10元/月，大户型物业费15元/月;水电公摊费3元/月;生活垃圾清运费（每家每户按2人标准）4元/月;自行车车棚停车费6元/月;摩托车（电动自行车）车棚停车费10元/月。这样的费用定位，居住在中山巷社区的居民都有能力承担。
居委会成立物业管理服务公司的服务优势
中山巷社区工作人员认为，居委会本身是为居民服务的自治组织，不是以营利为目的的商人。开展物业服务后，“为民服务”的性质只能是有增无减。社区成立物业服务公司的目的是最大限度地拓展服务项目，增强服务的专业性，改变以往服务不到位、不及时的局面。
通过两年的发展来看，中山巷社区“两块牌子，一套班子”的模式有一定的自身优势。由于居委会的工作特性，它能第一时间了解到居民的服务需求，也能第一时间掌握辖区状况，如遇到居委会和物业公司都解决不了的问题，居委会还能第一时间反映到有关部门;居委会承担着计划生育、民政优抚、劳动保障等社区事务，以及各种文化艺术宣传等方面的协调与开展，这些活动项目与物业服务结合，能增强活动的针对性、服务性，使居民享受到更有效、更全面的服务。
对比起两年前的变化，居民们都很满意，这从物业费的收取上就能体现出来。据了解，中山巷社区推出物业服务以后，几乎没有出现过居民不愿交物业费或物业费收取难的现象。居民普遍反映社区环境状况比以前好了很多，一切都规范、专业了，他们享受到了高档社区应有的高质量服务。尤其是社区老年人非常认可物业公司，因为物业公司成立后，他们的业余生活丰富了不少。社区合唱团的王大妈介绍，“以前我们几个爱唱歌的老同志想组建一支合唱团总是组织不起来，人少又没有场地，现在在居委会和物业的帮助下，合唱队终于成立了。不仅如此，社区的其他活动也越来越多，丰富的活动让大家伙聚在了一起，我感觉我的身体也健康多了。”王大妈说，“以前参加活动总是担心时间不够，要赶去接孙子，现在不用担心了，有物业的人帮忙。物业的人接孩子们放学后，孩子还可以在活动室里跟其他小朋友一起学习、游戏。”王大妈的话代表了相当一部分居民的心里话，因为比起两年前，现在的服务确实大大便利了居民。
发展多元化的物业管理公司
由于各地经济社会文化发展水平的差异、各地社区建设的发展程度及社区类型和社区需求的多样性和差异性，多元化的社区物业管理服务方式、多样化的社区物业管理服务模式是物业管理的发展趋势。
社区物业管理服务并不是固定的某一种模式，只要以服务居民为前提，并在法律允许的范围内，都可尝试。中山巷社区属于中高收入社区，没有现成的物业管理服务公司，但居民又有物业服务的需求和付费的愿望，因此采取了居委会自己成立物业公司负的办法。从目前的情形看，这种模式并未产生任何不良后果，而且社区服务也确实有了翻天覆地的变化，居民对此也很满意，因此，可以肯定的是这一模式在这个阶段取得了成功。应该说，这一模式是对物业管理和服务的一种新的探索，这值得政府管理部门研究、探讨。当然，这一模式也面临着某些体制设置的瑕疵，譬如一般社区中都有所谓业主、物业、居委会三方，它们之间多少会起到相互制约的作用，而当这三方一旦忽然间成了两方，是否会引起原有的监督作用丧失呢？因此，这种中山巷社区成立物业公司以后，组织开展了形式多样的文化活动，丰富了居民业余文化生活模式的可持续性尚待考验。
