社区自治

名副其实的真正自治应该从个人开始，自下而上，所有层次和单元都实行自治。递进民主制就是这样的自治。在递进民主制中，各委员会（含下属委员会）构成自治体，拥有上级委员会未明确禁止的一切权力和不与上级委员会决策相违的自治。这种关系如同层层嵌套，下级委员会须包含在上级委员会的决策框架内，最后由住宅区业主委员会的决策包容整个社区。

如A小组n个业主组成小组委员会，成为一个自治层块，自行管理A组的内部事务——做哪些事情，怎么合作，制订什么制度，利益如何分配等，都由A组委员会自行决定。同时，包括A组在内的n个组属于B楼。B楼也构成自治体，由下属各组的当选组长组成B楼委员会，管理B楼内部事务。这种管理只限于下属各组之间的合作事务，不能干涉各组内部事务。但是B楼委员会做出的规定和决策，作为楼成员体的下属各组都要执行。各组的决策不能与楼的决策相抵触。

同理，一个住宅区有n个楼，由n个楼长共同组成住宅区委员会，管理本住宅区各楼之间的共同事务，但不得干涉每楼内部事务。而楼作为住宅区成员体，须执行住宅区委员会决定，不能制定与住宅区委员会抵触的决策。这个住宅区委员会此时涵盖了下属各楼和小组两层自治体（若把家庭也视为自治体就是三层），包含的自治体数量为n楼＋（n楼×n组）。

虽然自治在当代是一个常用之词，然而G. Sartori提出的“可以得到的自治强度和所要求的自治广度成反比；可能的自治强度同所要求的自治的持续性成反比”之公式，排除了在大规模范围实现自治的可能。在住宅区范围不能实现真正的业主自治，原因就在这里。自治必须是直接民主，只要超出可以实行直接民主的范围，自治就将名不副实，只能是把权力委托给代理人，由代理人自上而下进行治理。不过Sartori所说的“广度”指的是一种平面广度，如果采用递进民主的立体结构，每一层次的每个委员会之“广度”都能被限制在可以实行直接民主的范围内，因而就都能成为真正的自治，自治强度也能保持不变。而递进民主中自下而上的递进过程，相当于在“广度”的二维平面上增加了纵向的一维，从而可以在自治强度不减弱的情况下，使自治广度得到不断扩展，从而也就超越了Sartori的公式。

降低物业费

某住宅区每户每月交纳的物业管理费约200元，每年约为2400元，该住宅区总共约有2000多户，物业管理公司每年收取的物业管理费超过500万元。但是，住宅区的供电和通讯线路、供水供气供暖管道、电梯、道路、绿地等必要的配套设施都已经具备，而且都列入建房成本由业主在购房款中承担了，无需物业管理公司再掏一分钱。物业管理公司所做的物业管理服务基本就是保安和保洁。这样算，所收的物业费之不合理就暴露出来。这种问题是普遍的。物业费的标准由物业公司决定，既不明不白亦没有任何协商的余地，业主只能照单付款。这就如同在雇佣关系中，雇主出多少钱是由仆人决定一样，显然不合理。

如果能有一个真正代表业主利益的业主委员会，聘用了精干的业主经理，并对业主经理进行有效的监督和制约，可以通过如下手段降低物业费用，或提高物业费的效益：

要求物业费、维修基金、取暖费、停车费等收支透明，公布帐目并进行审计，打开暗箱，防止物业公司克扣和不正当得利；

非日常的大额花销要有业主委员会的同意和签字；

明确权利，不能把业主财产当成物业公司赚取利润的资源，如住宅区内的公共用地、业主共摊面积的建筑等，除了物业公司合理的管理收费，其他部分要回馈业主，用于抵消物业费或加强住宅区建设；

保证住宅区物业得到良好维护，不得以减少维修的方式把应用于维修的费用当作物业公司利润。

这些手段都可以在“逐层递选的业主委员会＋业主经理”模式下采用，而递进民主所实现的自治，可以做到由业主分摊力所能及的物业管理，对降低物业费将会更为有效。以住宅区内的绿化为例，一些闲在家中的老人本来就对园艺有兴趣，当作日常消闲，如果他们自我组织，把住宅区的绿化当作活动身体、社交和园艺创造的乐趣，自己来承担，就可以既节约费用，又得到娱乐，在小区形成更合意的园林，还同时增进共建家园的认同。

再如，有的楼居民可以决定由各家轮流打扫楼道卫生，就无需专门雇佣清扫工，由此节省一笔费用。这种涉及到各楼的事由各楼自己决定，住宅区只管楼外的清洁，各楼卫生怎么搞，不由住宅区统一收费和安排。某楼决定统一雇人清扫，就由那楼居民分摊出钱，一周清扫几次，工资多少等，由楼委员会决定和执行。另外的楼也可以决定由本楼各组自己决定，愿意雇人的组各家摊钱雇人清洁本组区域，不愿意雇人的组各家轮流值日。甚至一组内都可下放权利，轮到谁家值日，只要完成清洁工作就可，具体是业主自己清扫，还是保姆清扫，或是在外面雇的清洁工清扫都可。由此适应不同家庭。工作忙的业主不愿意再花时间打扫公共卫生，就雇人做。退休在家的业主愿意把清扫卫生当作体力活动，就自己做；还有的家庭可能收入不高，不但自己清扫，还愿意为别家承担值日换取报酬。总之各取所需，肥水尽量不流外人田，正是社区的功能和精神。

通过类似的方式，一个住宅区可以把很多管理工作分担给各楼乃至各组，以其自治进行管理，减少对物业公司的依赖，从而降低物业费用。这种方式推倒极致，甚至可以由业主委员会取代物业公司，整个住宅区自我管理。业主委员会把监督物业公司的时间精力转移到直接与保安公司、停车公司、清洁公司打交道，聘用一个好的业主经理，足以达到物业公司进行管理的水平，物业费却可大大下降。所花的物业费，相当部分也将被住宅区业主及其家属通过承担物业工作得到。

经营住宅区资源

大多数业主往往只注意到物业费的支出，却很少注意到物业管理方面的收入。例如住宅区内的车库、店面和场地的出租收入；住宅楼的楼顶和墙体悬挂广告的收入；物业费和维修基金存入银行的利息，或用于投资所得到的回报等。如果经营得当，物业管理方面的收入甚至可能超过物业管理费的支出。在这种情况下，住宅区的业主就根本无需交纳物业费了。

一个称职的业主委员会应该能够全面地承担起住宅区共同财产的管理，最好地发掘业主的共同财富。做到这一点，对业主委员会的能力就提出更高的要求，对业主委员会的监督和制约则更不可少。

解决业主之间的矛盾

一个住宅区开发和形成初期，业主与开发商和物业公司的矛盾往往为主。那种矛盾一目了然，容易界定。随着创建阶段过去，业主与业主之间、业主与业主委员会之间的矛盾就开始付出，逐渐占据主要位置。而那种矛盾相比之下更难以处理，成为住宅区纠纷中最难解决的问题。

目前业主之间仅靠公约联系在一起，公约无法律约束，执行与否只能靠业主自觉。一旦遇到业主拒不执行公约规定，如不交物业共同部位的维修费用、破坏公共设施等，往往陷入束手无策。而这种“害群之马”的扩散效应，最终会造成业主公约沦为一纸空文。

另外，业主一旦对物业管理产生不满，往往采取拒缴物业费的方式消极对抗。有些业主总以为与物业管理企业分庭抗礼才是维护权益的最好方式，这在目前是非常普遍的行为，却不是明智的行为。因为物业公司只是被业主集体雇佣为自己服务的，物业费是全体业主AA制的自我集资。拒缴物业费从根本上不是欠物业公司的费，而是欠大家的。欠到一个极限，物业管理做不下去了，受害的是全体业主。欠费越多，物业管理越做不好，业主更觉得该欠，越来越多的人不交物业费，最终物业管理势必难以维系，垮掉后也很难重新组织起来。

以往处理这种矛盾，往往是物业公司顶在前面，对欠费业主断水断电，或进行诉讼，使得矛盾更为激化，有时甚至导致所谓“群体性事件”。而如果有逐层递选和递进自治的的业主组织处理这类问题，首先递进自治可以尽量减少社区的同一性，给异质性和多样性的存在提供空间，因此大大减少冲突；二是递进自治的结构是自下而上地形成权威，因此具有足够的权威性，以及情感压力和舆论功能，同时却没有人格化的“主宰者”——那往往是被视为不公平、专制，以及引起冲突和不服气的根源；三是即使决定采取适当强制措施，由逐层递选产生的业主委员会决定惩处，比物业公司具有合法性。物业公司将只做为业主团体的委托代理人进行执行，名正言顺，也不再首当其冲。

激励机制

如果只是业主中的退休者从事住宅区园艺，也许可以不要报酬，依靠自愿者就可以完成，因为园艺活动中有很多乐趣。但对住宅区管理中那些缺少乐趣的工作，自报奋勇的志愿就只会是一时，而不可能长期坚持下去，这时必要的激励机制是不可缺少的。

如逐层递选所产生的组长、楼长等，他们必须是愿意当选的，而不能把当选视为麻烦。因为只有当选者愿意当选，自下而上的制约对他们才会发生作用，他们也才能认真负责。志愿是需要的，但只能作为因素之一，除此还应该给当选者一定报酬。既然当选者是为业主服务，业主为此付出酬劳也是应该的。

这种酬劳无需业主额外再交，以“提成”方式就可解决。实行逐层递选和递进自治后，由于业主委员会增强了与物业公司的谈判能力，一些管理工作由实施自治的业主分摊，从而降低了物业费。再从降低的物业费中提取一定比例，作为给当选者的报酬是绰绰有余的。

以前面举例的1000位业主住宅区为例，共有100个组长和10个楼长及一个业主委员会主任。组长事情不多，每人每月若得酬金200元，100个组长共20000元；楼长做事比较多，每人每月酬金1000元，10个楼长加一个主任共11000元；如果再雇一个专职的业主经理，付酬10000元（业主经理是全职和专业的，对其能力与知识有较高要求，加上为了能对其有效制约，不采取一次签署长期合同的方式，保留随时解雇的权力，因此属于不稳定职位，需其工资超出一般水平才能吸引到受聘者），全部酬金为41000元。以户均100平方米计算，住宅区建筑共10万平方米，每月每平方米分摊酬金0.41元。目前很多住宅区的物业费达到每平方米2元以上（北京），如果采用递进自治结构，将物业费降到每平方米1元，加上酬金，也才是1.41元，每户所需交纳的费用仍然下降较大幅度，而且还能由此得到更好的服务。

上述费用还可以通过递进自治的业主组织与物业公司谈判，由物业公司从所收物业费里出。当物业公司面对一个不会被收买的业主组织，明智方式是做出合理让步。否则业主组织可能会重新选择物业公司。法律付与其这种权利，且有业主经理操作，不会流于空谈，业主组织将改变以往的弱势，变成强势一方。

社区的价值

递进自治可以改善物业管理，但其更大的价值是建立和谐完善的社区。传统社区需要文化和历史的支撑，如中国乡村社区的士绅与家族结构，美国乡镇的民主自治，都需几代人的邻里关系，或者哪怕毛时代那种单位分房的聚居，也有形成社区的纽带。然而那些因素在目前中国都不复存在。传统、文化，以及单位都已解体，剧烈的社会变化和广泛搬迁也导致了邻里关系丧失，人们只是出于购房行为搬到一起。在这种情况下重建社区，递进自治几乎是惟一可以较快见效、凝聚社区利益、发展社区互助和培养社区认同的方式。

一般的年轻人可能不太感受对社区的需要，但对老人和孩子，社区的意义就不比寻常。社区是家庭的外延，重视家庭价值的人都不应该忽视社区。社区不仅带来外部环境的美好，给老人聊天或孩子游戏的伙伴，甚至还能改变人的命运。一个居住波士顿的朋友告诉我，她的社区有一个失去父母的男孩，邻里为了帮助他，把他选为社区负责人，大人们对他尊重和服从，使他树立自信和积极的追求，不再打架吸毒，成为社区活动的杰出组织者。邻居们又为他的出色工作联名向市政府申请颁给他嘉奖，对他是更大的鼓励。在男孩满十八岁生日那天，一位邻居驱车四小时带他去加拿大。美国法律规定20岁才可饮酒，加拿大法律18岁就可。邻居请他在加拿大喝了一杯啤酒庆祝他成人。男孩为此贺礼而感动落泪。现在那男孩已经读到很高学位，成为优秀人才。他前途无量的人生，根基在于他的社区。

在遭遇危机的时刻，社区作用就会更大。类似SARS、地震、火灾等情况，虽然发生的概率很小，但却生死攸关。一个组织程度高、互相了解和关爱的社区，会使社区成员通过互助得到保护；而一个散漫、自私和冷漠的社区，那时却可能使灾难恶果人为地扩大。

四、以网络为平台

不过，递进自治的随时选举或随时讨论在实际中也会受到很多限制。虽然范围不大，容易串联，但哪怕是同一层楼的邻居，正好同时在家无事，可以共同开会的机会也非随时都有。况且也不是所有人都愿意有大家庭般的邻里关系，有些业主可能更愿意保持独处空间，按照选择交往，宁愿避免面对面的交流。照顾到这些情况，一个较好的方法是利用网络。

随着网络普及，住宅区拥有自己的网站成为越来越简单之事。目前大城市住宅区许多都有网站，而依托网站实行住宅区的逐层递选或递进自治，不需要参加者处于同一时间和空间，从而使随时选举和随时讨论变得更容易，也能使愿意独处的人免于面对面，因此业主可以更方便地随时关注住宅区的物业管理情况，也可以更积极地参与社区建设。

在网络上实现逐层递选和递进自治，需要有专门软件。初步考虑软件应该有以下功能：

每个小组有自己的讨论区，供业主发表对本组事务和管理的看法，进行讨论，并具投票功能。投票包括选举本组组长，也包括对本组事务的表决；

投票权的比重根据户、人数，或交纳物业费的数额决定；

小组讨论区是封闭的，外组业主看不到，以使本组业主能畅所欲言，不必担心与组外发生误解和纠纷；

业主入住即得到讨论区中一个ID，以及与ID相捆绑的投票权。业主实名注册，但在讨论区中可显示化名，目的也是为了避免情面顾忌、邻里纠纷，以及能够匿名投票。

任何时候都可在小组讨论区中进行任免组长的投票，只要有2/3以上票选举了新组长，程序会自动给予当选者组长身份和权限，原组长则自动失去组长身份与权限；

当选组长的权限包括自动成为本楼管理委员会成员，具有在本楼委员会讨论区中发言和表决的权限；

本楼讨论区对外楼封闭，本楼所有业主都可以进入本楼委员会讨论区观看，但不能发言。观看是保证监督，尤其是监督本单元组长在楼委员会中的作为，不能发言是为避免干扰楼委员会的讨论和决策。

与楼委员会讨论区平行建立本楼业主的BBS，供本楼业主自由发言，以形成舆论，反映民意；

这种本楼业主的BBS有“公决”功能，当超过本楼1/2的业主投票否决楼委员会的决策，其决策作废。对楼委员会内所进行的选举，当超过本楼1/2的业主投票否决，选举结果作废。此种公决可以在BBS上自由发起，随时进行。

当选组长在楼委员会讨论区中以“××组组长”身份出现，必须属实，但不必暴露本人姓名，避免给本人生活带来不必要的干扰；

楼委员会的表决也可随时进行。选举楼长需2/3多数，制定决策需要1/2多数。当选楼长自动获得权限，成为住宅区委员会委员，冠有“××楼楼长”的ID；

本住宅区所有业主都可以查看住宅区委员会的讨论区，但除了当选楼长，其他人都不能在住宅区委员会讨论区发言，只供监督，并开辟住宅区的BBS，住宅区所有业主都可自由表达意见，形成舆论，也可在BBS上进行公决，以超过1/2的票数否决住宅区委员会决策或选举结果

若住宅区委员会之上还有层次，只需要按同样原则扩展就可。

目前尚无这种软件，需要开发。但如果住宅区的逐层递选或递进自治能够试验成功，被较多住宅区接受，开发软件的投入是可收回的。甚至可以考虑建立专门网站，为各个实行递进自治的社区提供共用平台，通过商业化的服务获得利润。

物业公司的共赢

中国的物业管理企业目前超过2万家，从业人员达200多万人。未来这一领域将不断规范，重新洗牌，择优汰劣，要想保证生存发展，物业公司必须寻找能与业主良好互动、双方共赢的模式。把业主组织视为威胁，设置障碍和进行对抗的做法是短视的，必会丧失自己的未来。

目前的业主委员会体制存在很多问题，如物业公司由于无法与每个业主分别达成协议，只能与业主委员会签定合同，但目前的业主委员会签了合同却不能对各个业主进行约束，这个事实造成物业合同失效，成为悖论，也为更多的物业管理纠纷埋下隐患。

在现体制下，业主委员会往往被当作业主与物业企业“斗争”的载体，成立业主委员会就意味着开发商麻烦的开始和原物业管理公司服务的终止。有些住宅区业主委员会频繁更换物业管理公司，而业主迫切需要的利益却在极端的对抗中丧失解决的最佳时机。其实，业委会不仅有监督选择物业管理企业的权力，更重要的是要承担约束规范全体业主行为的义务。目前的业委会体制对此完全无能为力。

的确，递进自治的业主组织会使物业管理企业受到更多的监督和制约，但那不一定就是坏事。如果业主组织不能对物业公司进行足够的监督和制约，就只能靠物业公司自律，虽然一时有利物业公司的强势，却不会有利于物业公司的长远发展，而且给社区发展埋下隐患。因为在缺乏监督的情况下，业主没有保护自身利益的有效渠道，反而容易导致矛盾的积累和激化，要么问题不爆发，爆发了就会引起重大后果，如联合闹事等，导致两败俱伤，物业公司的信誉和形象会由此遭到严重破坏，甚至断绝其发展前程。

递进自治使业主有效地组织起来，物业公司从而可以面对统一的对话者，理性、守规则、能贯彻，而不必与无组织的个体分别去打效率低、成本高的交道，更不必担心业主汇合成感情冲动、难妥协的乌合之众。物业公司从中获得的便利可能会大于受到制约带来的不便。

物业管理中有些开销本是该花的，但因为原本的不透明状态，业主不能有效监督和参与，对物业公司先入为主地不信任，便会拒绝一切额外收费。如对电梯的维修，如果所收物业费不够，业主又拒绝增加交费，就只能让电梯带病运行，进一步维修费用会增加更多，出事故的风险也大大增加。而一旦真出事故，物业公司难推其责。这种状态长远看势必无法持续，造成的趋势也对整个物业管理行业极为不利。

而有了业主的递进自治之有效组织，物业管理不再处于暗箱状态，业主能够正视该付的费用。毕竟社区建设和物业管理都是为他们自身服务，在信任的气氛中，他们一定会做到通情达理。

物业管理不像房地产开发那样是一锤子买卖，火爆一时就可。物业管理是为期久远的生意。因此，让业主按照递进自治的结构有效地组织起来，就不光是对物业公司的制约，也会对物业管理行业的长期发展和长远前途产生有利促进。

有眼光的物业公司应该看到这种前景，主动参与到业主组织的制度创新中去。因为法律站在业主一边，市场又面临激烈竞争，未来业主总会越来越占据主动。哪些物业公司能够在与业主的和谐合作中走在前面，树立起让业主信任的企业形象，就能在未来发展中占到先机，得到最大成功。

如何解决与政府法规的矛盾

这里所提出的逐层递选和递进自治结构，与目前颁行的《物业管理条例》和《业主大会规程》存在不符，因此可能会在合法性方面遇到一些问题。对此是可以灵活解决的。只要有了实质性的逐层递选和递进自治，能够有效运转，应该如何适应已颁行的法规，只是建立接口、符合形式程序的问题。一个有些的业主组织，在形式完成程序不会有太大困难。

目前《业主大会规程》的第十四条——“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加”；第十五条——“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”；以及第十六条——“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议”等条款，都为制度创新的灵活性提供了方便之门。

从主管部门的角度，应看到各种阶层、各种社区千差万别，其目标、需要和能力都各不相同，用一个统一法规要求全部适应是不现实的，也是不应该的。建设部副部长刘志峰在全国物业管理工作会上曾表示，物业管理的基础是业主的财产权，选聘物业管理企业实施管理是业主管理自身物业的方式之一，并不强制业主必须实行物业管理，业主还可以根据实际情况采用其他方式，比如自我管理，或将事务直接委托专业公司等，也给制度创新留下了空间。

基层自治是民主社会的基础

长期以来，城市住宅区的惟一组织是居民委员会，但所谓的居民委员会并非居民的组织，而是政府的派出和延伸，其隶属关系是自上而下的，人员由上级任命（选举只是形式），政府发放工资，他们因此只对上负责，完成政府功能，和居民的物业没有关系，和社区的自治更是背道而驰。

房屋是家庭的基础，也是大多数家庭最主要的财产。在中国的房屋基本实现私有化的状况下，业主组织将越来越成为城市社会的基本细胞。其影响辐射广泛和重大，关系到城市居民的基本安全和主要生活，对社会稳定关系重大。对此，各方面都应该认识到，由于民间社会的单薄，中国的社会环境非常脆弱。在关系到房屋这样重大的问题上，任何矛盾都可能引起连锁反应，甚至导致胡蝶效应。要把业主组织的建设放到极其重要的位置，不能有效地解决这个问题，未来社会是难以真正稳定的。为此，非常需要各方面共同探索，尤其是政府的开放态度。

从实现民主社会的角度看，基层自治是走向民主的前提。托克维尔认为美国民主的根基就是乡镇自治。他说“乡镇组织将自由带给人民，教导人民安享自由和学会让自由为他们服务。在没有乡镇组织的条件下，一个国家虽然可以建立一个自由的政府，但它没有自由的精神。片刻的激情、暂时的利益或偶然的机会可以创造出独立的外表，但潜伏于社会机体内部的专制迟早会重新冒出表面。”托克维尔总结美国之能维持民主制度，归功于地理环境、法制与民情三点，但法制重于地理，民情重于法制。如果不是乡镇精神，即便有联邦宪法与三权分立，美国人也恐难享有真正的自由。独立、自治与有权是美国乡镇组织的一般状况，正因为乡镇是自由的，在乡镇生活的人民才能享有自由。中国城市的住宅区在人口规模上相当于美国的乡镇，在社区的性质上也有类似之处，因此，托克维尔的观点应该成为我们展望中国民主之路的启示。