改进业主委员会的几种方法

所谓的几种方法，其实都可以包纳在同一个体系中。关键在于如何实现自下而上的自治。只是考虑难易程度，将其分解开来，从局部到全面，从简单到复杂，以供不同的住宅区根据自己的具体情况来选择。

一、聘用业主经理

这个方法是最简单的。但需要有一个前提，即当选的业主委员都能始终保持公心，只是缺少时间和精力做具体事务。有了这个前提，改变目前业主委员会形同虚设的状况，最简单的和最有继承性的方法就是由业主委员会聘用一个专职经理（或叫执行秘书）。

“董事会－经理”模式

我们的住宅住宅区人口少的几千人，多的上万人，往往不比美国的市镇人数少。美国市镇基层政府所采纳的公司治理结构、聘用市镇经理的经验可以给我们一些启发。我们不妨把住宅区当作一个由众多持有房产的股东联合组成的公司，目标是财富的增值或保值（把生活质量也视为价值的组成部分），首先由股东选举董事会，但仅有董事会是不够的，还需要由董事会聘用公司的经理，执行董事会的决定，完成日常工作。对住宅区而言就是先由业主选举业主委员会，然后由业主委员会聘用业主经理。凡是重大事项都由业主委员会讨论决定，业主经理则负责执行和日常的具体事务。业主经理对业主委员会负责，业主委员会随时可以通过表决方式对其进行重新任免。

一个住宅区哪怕只有一个业主经理（必要时可再雇工作人员）专职负责业主委员会工作，业主委员会的状态就可以大大改观，形同虚设的现象也就可以得到解决。业主经理要做的不是具体的物业管理，而是检查和监督物业公司的工作。有这样一个人每天专职盯着物业公司，锲而不舍地代表业主的利益提出要求、发现问题、向业主委员会汇报和建议，以及寻找适用的法律依据，就足以使物业公司不敢松懈，暗箱操作的可能性也会大大降低。

这种业主经理当然需要付工资，而且工资不能低，才能保证其忠心和负责，也才能使其在随时罢免的可能性面前受到制约。

有人也许会对随时罢免提出质疑，会不会出现动辄罢免的情况，而无法保证连续性?其实随时罢免只是制度提供的可能性，并非一定会在现实中发生。反而因为有随时罢免的可能性，能够约束经理时刻追随业主委员会的意志，因此就没有对其罢免的理由，使合适的经理能够长期做下去。

业主对业主经理有意见，可随时向业主委员反应。如果业主委员会始终不作为，业主可以自发举行业主大会，越过业主委员会直接罢免业主经理。

弥补业主委员会的非专业性

目前，住宅区物业管理中出现的一个棘手的新问题是，业委会成员来自不同的行业，业委会的工作只是业余的，而物业管理却是专业性很强的工作。如维修基金的运作、住宅区的绿化、电梯维修以及对物业公司的选聘上，业委会有决定权。但是，类似电梯是否需要大修？一次工程款是10万元，还是20万元的问题，业委会成员却是外行；与物业管理企业签订合同、物业管理企业承接物业时办理验收、审核物业费的使用，以及出现纠纷时进行处理或“维权”，都需要充分的法律知识、理财能力、工程审计和施工监理等专业素质。而对此，业委会成员不可能全都具备。因此，在与物业公司关系中，业委会作出的决定时常受到物业公司质疑，导致“外行”在“内行”目前的尴尬。其结局要么物业企业以自己的专业优势主导了业主委员会，使其在懵懵懂懂中人云亦云；要么造成业主委员会与物业公司的冲突不断升级，有的业主委员对物业管理的法律法规以及自身权利义务都不是很清楚，却动辄不满意就要炒掉旧的物业重新招标，最终使正规的物业公司都认定那是一个烂物业而不投标，投标的只是为了拿项目而拿项目的企业，社区却从此步步下坡，难以挽回。

业委会委员自己不可能、也不必要成为全能专家，对此，聘用有专门知识的业主经理就成为另一种选择。业主经理也许在未来可以成为一种专门职业，他们不一定样样都能自己上手，但他们知道上那里去找相关的律师、会计师、审计师和工程师；了解不同等级、不同水平物业公司的情况；懂得与物业公司签订合同的流程和要求，能够把关；熟悉维修基金的运作；可以组织对物业公司提交的工程预算和账目进行审核与审计。而他并不是自己做主，只是给业主委员会提供专业知识和选择，一切由业主委员会自主决定。

业主经理不能解决全部问题

一个认真负责的经理可以解决业主委员会虚设的问题，前提是必须忠于业主的利益，如果业主经理是利用职权为个人谋私利，或是能够被损坏业主利益的势力收买，这样的经理就不但不会有好的作用，反而因为具体事务都由其经手操办，给业主带来的损害可能更大。

能否避免业主经理的以权谋私或不尽职守，取决于业主委员会能否有效地制约业主经理。这首先要求业主委员会本身就得对业主利益忠诚负责，其次业主委员会能够对业主经理认真监督，第三一旦发现问题及时采取措施，直至对业主经理进行撤换。如果业主委员会能够做到这三条，业主经理就不敢对工作不负责任，不敢以权谋私，也不敢和物业公司串通，因为那会立刻遭到处罚和罢免。物业公司也不会去试图收买业主经理，因为那样的业主经理会被罢免，钱也就等于白花了。如果真能达到这样的状况，通过聘用业主经理的方式——这是最简单和最有继承性的方式——就能解决目前存在的大部分问题。

问题就在于业主委员会能否保证做到上述三条。业主经理只解决有人做事的问题，并未触动目前的体制。如果前面所谈的业主委员会弊病仍然都存在，就既不能认真地实行监督，也不能保证业主委员会自身不被物业公司收买，那么它又如何能去制约业主经理呢？说不定还会要求业主经理去做违背业主利益的事情。

所以，聘用业主经理解决问题的办法建立在一个并不可靠的假设之上。要做到真正保证业主委员会的尽职和忠诚，不能指望人的自觉，而是要靠制度，那就必须解决对业主委员会进行监督和制约的问题。目前的业主委员会制度，最缺的恰恰就是这一点。

为什么在美国实行市镇经理方式可行呢？那是因为制度是一个体系，美国所存在的新闻自由、竞选、民间组织、权力分立和制衡、长期的民主发育所形成的完善法治、众多的参政议政渠道、政治道德和传统，还有长期的社区共同体等，都能够提供民众对市镇当局的了解和制约。而在我们的社会，上述因素大部分还未形成，在没有其他配套措施的情况下，仅有一个业主对业主委员会的选举，就特别要求有非常合适的选举方法，才能避免选举流于形式，并且依靠选举来解决目前面临的问题。

二、业主委员会的逐层递选

方法

首先由适当数量的相邻业主结合成小组，在组内选举组长。选举可以随时进行，也就是可以对当选组长随时进行罢免撤换。

之所以由相邻的业主结合成小组，在于邻居具有较多的相关因素和共同关注的问题。如同一层楼的居民使用共同楼道、公共照明，面对楼道卫生和噪音等，结合成小组，适于面对共同问题表达意见和讨论解决。

小组的合适户数以六七户为佳，但没有硬性要求，根据具体情况区别对待。如有的楼每层八户，可以组成一个小组；有的楼每层只有三户，可以由相邻两层六户人家组成一个小组；若一个单元十几户人家组成一组也不是不可以。原则上每组户数一般不应超过十几户，才能不妨碍沟通。例如同住一层的几家人，在楼道中招呼一声，人们站在自己家门口就可以商量事情，且都能表达态度，充分讨论，表决也是简单易行。在这种范围中，人们彼此容易了解，进行的选举也较真实可靠，而且可以随时举行选举。

计算小组表决的票数，或者按业主一人一票，或者按建筑面积，这需事先约定，且整个住宅区是统一标准。无论按哪种方式计票，当选组长需要得到三分之二以上票。之所以这样要求，是因为当选组长要代表本组参加下一层次投票，没有本组三分之二以上票，代表性不够。

若小组选举中无人达到三分之二以上票，可以对得票前两名进行复选。如果仍然达不到，落入选举僵局，可由得票多者作为代组长行使职责。其履职过程中被大家认识，使其得到足够票数以转正，或者再另选他人，将其更换。因为选举可以随时举行，因此这种选举僵局不会持续太长的时间。

限制选举范围是非常重要的。如果选举的范围超出邻里之间，不用说一个住宅区有上千户业主，就是一栋楼里近百户人家，就很难具备同一时间和空间进行选举，人们也不能充分交流和相互了解。选举必须有人主持，也就只能采取定期方式，那样的选举缺乏真实基础，落入与现在同样的状况。

把选举限制在能直接沟通的范围内，以及随时选举，是逐层递选制的两个基本原则。选举向下一层延伸也遵照这两个原则：如一栋楼有若干小组，由当选的组长们组成下一个选举范围，以三分之二多数票选举楼长。

由组长进行的选举，计票方式和小组内选举的计票方式保持一致，或是按业主人数，或是按建筑面积。每个组长的投票数相当于其所属小组的业主人数总和或建筑面积总和。

若一个住宅区内的楼不多，若干当选楼长可以直接组成住宅区的业主委员会；若住宅区的楼比较多，不妨就再分一层，由相邻几座楼组成“片”，选举本片代表，再由各片代表组成住宅区的业主委员会。

业主委员会对住宅区事务的大政方针进行决策，以三分之二多数选举业主委员会主任和聘用业主经理；业主经理负责对业主委员会决策的日常执行，委员会主任负责对业主经理的日常监督和管理。

业主委员会的决策若需表决通过，表决计票方式与下面各级计票方式相同。除了选举委员会主任和聘用业主经理，一般决策有二分之一多数即可通过，以免过多陷入表决僵局。

随时选举会不会导致不稳定

随时选举的原则比较容易引起质疑，会不会导致动辄选举，当选者如走马灯般上下轮换，无法保持稳定。其实，“随时选举”只是一种规则，是理论上的存在，并非说一定就会在实际中发生。相反，正是因为存在“随时选举”的可能性，实际发生的选举可能比定期举行选举还要少。所谓“随时选举”，处于含而不发的状态。

原因在于，有了随时选举的前提，每个当选者（例如我们这个话题中的组长、楼长、业主委员会委员）在进行决策和表决前便会在头脑中首先进行“模拟选举”——即对他将要做出的决策和表决，他的选举者中反对和赞成会是怎样比例。如果他希望保持当选，就必须使自己总是得到多数赞成。而小范围内的选举沟通直接、彼此了解、反馈迅速，当选者因此能清楚地预见及了解选举者的反应，从而随时进行修正，保证自己始终能得到三分之二以上选举者的赞同。通过这种“模拟选举”对当选者的约束和当选者的自我调整，其决策和表决总是能受到多数选举者赞成，重新选举因此也就会变得没有必要了。

有人提出，这样的结构会不会每换上一个新的选举人，就会要求重新选举？如某组新换了组长，就提出重选楼长的要求？对此不必担心，即使新换的组长要求重选楼长，然而一个组长并不能更换楼长，除非是那楼的多数组长都同时换成新人，更换楼长才有可能。但既然不实行定期选举，各组组长同时换成新人的可能性极小。由此可说，在逐层递选制中，合适的当选者可以相当稳定地保持其位置。

逐层递选能否进行隔层的制约

有人会认为逐层递选中的普通业主只能在小组一层行使权利。而普通业主不能选举业主委员会，也就会失去对业主委员会的制约，因此照样无法防止业主委员会失职或被物业公司收买。

其实不然，逐层递选制是能够自下而上地约束住每个层次当选者的。实现这种约束，靠的是一种我称为“经验延伸”的性质。举例说，一个普通业主能了解自己所属小组和组长的详细情况，同时也会了解本楼和住宅区的主要状况，还能通过正式非正式渠道得知其他楼的部分情况，这就是一种经验延伸。这种经验延伸是一种必然状态。任何“母子”形式的组织结构，“子结构”成员都有向“母结构”延伸经验的能力。延伸的多少与母子结构各自的规模成反比，规模愈小，延伸得愈多。逐层递选制之所以需要较多的层次，除了因为随时选举的范围不能太大，还有就是为保证这种经验的延伸。

正是这种经验的延伸，为普通业主通过逐层递选进行隔层制约提供了手段。组长在楼一级所进行的选举和决策，不可能瞒住本组业主（加上还要建立保证上层透明的制度）。只要本组业主察觉组长和楼长有串通行为，违背本组业主利益，就可以通过随时选举将其更换。这就制约了组长在楼的层次必须代表本组业主利益，而这样的组长也就不会容许楼长在更高一层进行谋私。组长们首先要选出能满足本楼业主利益的楼长，其次只要发现楼长有损业主利益时，就会对其制约或更换。

这种“经验延伸”使得被推举到上层的当选者不能摆脱下层监督，无法结成小集团相互勾结和对下欺瞒。“经验延伸”在每一层都存在，中间不会发生中断，自下而上都被这种延伸所约束，每层都必须对选举其的下级负责。层层负责的最终结果就是对所有业主负责。

对此形象比喻就如多米诺牌，第一块压住第二块，第二块再压住第三块……一直压到第N块。每块牌压住的下一块牌的部分就相当于延伸过去的经验。即使压住的部分只有一点，下一块牌的任何动作也都会通过那一点传给前一块牌。在逐层递选的多米诺系列上，第一块牌是普通业主，他们的经验延伸只压住组长，但组长又压住楼长……直到业主委员会。这时虽然普通业主与业主委员会之间隔了层，但是业主委员会的当选者却不能由此摆脱普通业主制约。就像第N块多米诺牌倒下是因为第一块多米诺牌导致的一样，第N块牌的任何动作也会通过一块压一块的多米诺系列传递到起始的第一块牌，受到第一块牌的制约。同理，只要普通业主能通过随时选举制约组长一层，就能通过“一层压一层”的经验延伸，有效地制约业主委员会。

除非收买全体业主

如果能够把“经验延伸”保持完整的递进链条，物业企业收买业主委员会的现象就不再有可能发生。

举例说，假如物业公司给业主委员会成员私下送了钱，或是许诺免收其物业费水电费等，即使做得非常秘密，不光普通业主不知道，即使是选举了业主委员会的选举人（如组长）都被蒙在鼓里，但因为范围很小，组长们马上就能发现，他们在选举楼长时要求当选楼长在业主委员会中保持的立场，突然发生了变化，物业公司没有受到应有的监督和制约，业委会聘用的业主经理也没有尽到为业主维护权利的职责，业委会却没有进行问责和更换，那么不管是否掌握业委会成员收受贿赂的证据，仅因为他们的失职，就已经可以对其进行罢免，再推举新的楼长进入业主委员会。

做进一步假设，加入接受了贿赂的楼长为了免遭罢免，把贿赂分出一部分去贿赂选举其的组长。先不说贿赂分散而失去吸引力，即便组长们因此真被收买，也和物业公司同流，不再维护业主权利了，普通业主会通过住宅区的管理状况、物业公司表现等感知到组长失职，从而以随时可进行的选举对其更换。新的组长们又会去更换楼长。于是按照同样逻辑，不想遭到更换的组长又得分出自己得到的贿赂收买本组普通业主。这样，最终除非是全体业主都能被收买，物业公司的收买才能算成功。

在现实中，这样的贿赂链条是不可能出现的。因为分享贿赂的人数不断增长，受贿就不但不是赢余，且会成为负数，还会成为众所周知的把柄，在道德上蒙受羞辱，那时谁还再去行贿受贿呢？逐层递选制创造因此可以创造成出一种行贿和受贿都不可能发生的环境。

业主的参与度计算

有人认为，不管现在的业主委员会制度有何种缺陷，普通业主至少还拥有对业主委员会的一票权利，如果实行逐层递选制，普通业主只选举组长，对业主委员会就什么权利也没有了。

其实，衡量权利关键要看的是权力源头在哪，而不是任免到哪一层。帝王只任免身边大臣，无需去任免下级官员，权力并不受影响。在递进民主制中，权力源头在普通业主，因此即使只选举组长，按照“一层压一层”的关系，也不会失去对业主委员会的权力。

不妨设定一个“选举参与度”的指标进行分析：

如果一个住宅区有1000名业主，采取定期选举，每二年选举一次，每个参与度是1/1000人×1/(365天×2)＝73万分之一。

而实行逐层递选制，假设你的住宅区分3层，平均10个业主组成一个小组选举组长；10个组长组成一个楼的管理委员会，选举楼长；最终由10个楼长组成住宅区业主委员会。因为递进民主制可以随时选举，所以每层成员的选举参与度只考虑人数，不必考虑时间（理论上天天都可以选举）。普通业主在小组的选举参与度为1/10；组长在楼的选举参与度为1/10；楼长在住宅区委员会的参与度为1/10。同时因为“经验的延伸”，保证了每层当选者都受选举者制约，普通业主的意志不会在递进过程中被稀释，无论在组长范围还是在楼长范围所进行的选举，都是在反映普通业主的意愿，即相当于普通业主参与的选举，因此普通业主对住宅区的总体选举参与度应该是：1/10×1/10×1/10＝1/1000。也就是说，在逐层递选制的结构中，每个普通业主的选举参与度达到最大值。

当然，这种选举参与度的最大值只是理论存在，现实中不会有人天天都关注住宅区事务，但至少逐层递选的结构提供了这种可能性。人不去做不是因为做不到，是因为不想做。而目前实行的选举方法，则是想做也做不到。千人规模的选举只可能两三年搞一次，因为超出了“经验范围”，选举者的制约能力也必然降低。普通业主可以拥有对业主委员会的直接选票，但因为那选票并无作用，等于徒具形式。正因为目前的业主委员会选举形式大于内容，许多业主甚至两三年才举行一次的选举也不参加。考虑这一点，选举参与度就连73万分之一也达不到了。

一个通过逐层递选产生的业主委员会，再加上聘用业主经理，可以成为较好解决“物业”问题的结构。那种结构可以免除业主委员的负担，弥补业主委员的非专业之缺陷，只需商讨大政方针，加之监督业主经理，一切具体事务都交由业主经理专职承担和操作。那种结构使业主不仅具备“头脑”，还能具备“手脚”，因此可以改变以往在物业关系中只能处于弱势的地位。反过来，面对今后必将不断增加的市场竞争，物业公司只有通过最大程度地满足业主需求，获得业主满意来保证自身的生存发展，从而促使物业管理和服务水平不断提高，业主利益由此能够得到较好的保证。

三、社区的递进自治

递进委员会制

“逐层递选业主委员会＋聘用业主经理”的方式，适用那种业主普遍有钱却无时间的住宅区。业主们不把省钱放在第一位，也不求有丰富的社区生活，只求有好的物业，安全、安静、绿化等。然而更多住宅区的业主是普通居民，不那么有钱，时间较多，尤其是退休者较多的住宅区，往往有各种专业人才，热衷建立社区生活，也愿意以自己时间换取物业费的降低。对这一类住宅区，“递进自治”的方式就可能更为合适。

实现“递进自治”需要有两个部分，一个就是刚说过的“逐层递选制”，另一个则是“递进委员会制”。

递进委员会制指的是逐层递选的每个选举范围同时构成一个委员会。委员会的职能除了进行选举，还要进行本范围的自治管理。委员会中的当选者既成为逐层递选制中高一层的选举者，同时也是本委员会自治的日常执行者（相当于行政首长），以及上一级委员会的委员。

具体举例说，按楼层形成的业主小组同时是小组自治的委员会，每个业主都是小组委员会成员。委员会的主要职能是组内事务的“立法”，有关小组的大事都需要由委员会讨论决议，以多数通过。选出的组长职能在于“行政”，执行和实现委员会决议，同时组长亦自动成为下一层——楼管理委员会成员，参与楼的事务的“立法”，具有表决权和选举楼长的投票权。

对一个邻里组成的小组，委员会、立法、行政一类的概念似乎都颇过分，平时可能也无多少事务需要讨论和表决，组长要做的事情不会太多，共同事务也许只是大家均摊共用照明的电费，或是约定不能在共用楼道乱放杂物等。到了楼的范围，组长组成楼的管理委员会，需要讨论决定的事务就会多一些，如电梯运行和维修，楼层之间的噪音，楼门前的自行车停放，邮件和信箱的收发管理，也许还包括与其他楼发生交涉等。凡是委员会做出的决议，当选楼长负责执行和实现。同时楼长自动成为更高一级委员会成员，拥有相应的权利。

由各楼楼长组成的管理委员会——如果上面再无其他层次，也就是住宅区的业主委员会，要讨论和决定的事务就更为关键，包括选择物业公司，与物业公司谈判，提出要求，进行互动和监督等。而对不打算聘用物业公司管理，由业主进行自治的住宅区，则会有更多事务需要业主委员会进行商讨和决策。

前面说到逐层递选制时，主要强调的是选举功能，住宅区的决策集中在业主委员会，其他层次都不担负决策，只进行选举。但是在选举的同时，选举者对当选者必然会提出要求，对“大政方针”也会发表看法和进行讨论，所以逐层递选制其实也已经包含了一定的委员会决策功能。

委员会机制

委员会是个长期被滥用的称呼。名副其实的委员会应该具有以下几个性质：

⑴所有成员无论在发言权还是决策权上都是平等的；

⑵决策以委员会成员通过平等协商方式达成；

⑶平等协商的前提是每个成员都能充分交流和表达，并能彼此直接互动；

⑷因此委员会规模不能超出其成员可直接互动的范围。

以上述性质进行衡量，以往很多名义上的委员会既没有成员的平等，也没有良好的协商，更不能充分交流与表达，规模大到委员之间互不相识，遑论互动。而递进民主制的委员会则完全符合以上性质，除此还符合从政治学角度对委员会机制的另外描述：

⑴委员会运行的机制本质上不是多数原则，而是对不同意见的综合

委员会达成的决策经常能获得委员会内部一致通过，原因就在于综合了委员会每个成员的意见。虽然委员会有时也付诸投票表决，但那经常是出于程序要求。摊牌——即实行少数服从多数以打破僵持不下的局面——只能是偶尔的，如果成为常规，就意味该委员会已经无效，丧失了委员会机制。多数原则是非委员会机制和委员会机制的分水岭。多数原则是总和为零，委员会机制则可实现总和为正数。

⑵内部的交换

交换理论认为大量社会互动可以被概括为“人们之间带有报偿性的交换活动”。委员会不是只解决单个问题的临时组织，而是面对一系列问题的决策团体，因此委员会具有长期交易、相互延期补偿的机制。每个委员都期望所做的让步会在下一次换取对方让步，这成为委员会的工作常规。这种常规看似脆弱而靠不住，却广泛有效，因为其依赖的是十分现实的刺激和奖励。破坏这种常规，对委员会整体及对每个委员都是所失大于所得，因此如果某个委员无休止地不妥协，便可能被逐出委员会内的互惠关系。

在以多数票做决定的机制中，参与者不是面对一系列问题，而是孤立地面对单独问题，其决定自成一体，无法形成和利用彼此之间的“交换”，因此只能形成减法式的对抗关系，以及赢家通吃的结果。委员会机制正是通过系列过程的互动，打破彼此的孤立和自成一体来解决这个问题。

⑶利用强度差别，允许选择序列

有人会担心委员会中形成一个相互联合的稳定多数，长期压制委员会内的少数。这种情况在委员会中不会形成，原因是：如果委员会内存在一个总是受挫的固定少数，将使那少数变得越来越激烈，放弃合作，处处对抗和刁难，最终使委员会的决策成本上升到无法承受的地步。委员会的价值也就因此丧失殆尽，不再成为委员会了。

这就是强度差别的作用。一般来说，处于劣势的少数派总是要比处于优势的多数派更为激烈，因为其需要以态度的激烈增加自己的额外份量。这种强度差别有一定好处，因为温和派向激烈派让步是团体协议的重要机制。强度完全一样反而不易达成妥协。不同强度所带来的“协商性”可以成为少数派的加权，成为对少数的一种兼容。由此看出，委员会机制可以利用强度差别，而多数原则对强度差别则无法利用，只能视为无差别的计票数字。

另外，多数原则只容许表达赞成或反对，因此参与者只能有一个选择。委员会决策机制允许参与者有选择序列，每一方都可以有自己的第二或第三选择。这就给让步妥协创造了条件。而容许存在选择序列的前提是参与者可以进行直接沟通与互动，以循环的试探－反馈进行讨价还价，最终实现相互矫正与平衡。对此，大规模范围的多数原则无能为力。